Si può cambiare la serratura di casa se l’inquilino non paga l’affitto
Quando un inquilino non paga l’affitto, il proprietario può trovarsi ad affrontare mesi di canoni arretrati senza poter rientrare liberamente in possesso della propria abitazione. Cambiare la serratura per impedire all’inquilino di entrare può sembrare una soluzione immediata, ma la legge non consente al locatore di agire autonomamente per liberare l’immobile.
Scopriamo se è possibile cambiare la serratura quando l’inquilino non paga, quali rischi corre il proprietario e come tutelarsi per recuperare i canoni dovuti e riottenere l’immobile nel rispetto della legge.
Inquilino non paga affitto: è possibile il cambio di serratura?
Il mancato pagamento dell’affitto non autorizza il proprietario a sostituire la serratura dell’immobile locato, neppure quando l’inquilino è in ritardo da diversi mesi o non risponde alle richieste di pagamento.
La ragione è che il contratto di locazione attribuisce al conduttore il diritto di utilizzare l’abitazione per tutta la durata del rapporto, nel rispetto delle condizioni concordate. Tra gli obblighi del locatore rientra anche quello di garantire all’inquilino la possibilità di godere dell’immobile senza interferenze illegittime. Questo principio è stato richiamato dalla Corte d’Appello di Roma, sezione ottava, con la sentenza n. 1278/2022. Il proprietario, quindi, non può decidere unilateralmente di privare l’inquilino dell’accesso alla casa soltanto perché quest’ultimo non sta rispettando i propri obblighi economici.
La situazione non cambia neppure quando il mancato pagamento è evidente e documentato. Il comportamento dell’inquilino costituisce un inadempimento contrattuale, ma non permette al proprietario di adottare iniziative altrettanto illegittime per risolvere il problema. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18322 del 7 giugno 2022, ha ribadito un principio importante: la violazione degli obblighi da parte di una persona non autorizza automaticamente l’altra parte a violare a sua volta le regole del rapporto contrattuale.
In altre parole, il proprietario può agire per tutelare i propri diritti, ma deve farlo attraverso gli strumenti giuridici previsti, senza ricorrere a iniziative personali che impediscano all’inquilino di accedere all’abitazione.
Cosa rischia il proprietario che cambia la serratura
Cambiare la serratura senza il consenso dell’inquilino e senza averne legittimamente riacquistato la disponibilità può avere conseguenze sul piano civile e, a seconda delle circostanze, anche penale.
Dal punto di vista civile, il locatore rischia di violare gli obblighi derivanti dal contratto di affitto. L’inquilino potrebbe chiedere al giudice di essere riammesso nell’immobile e domandare il risarcimento dei danni eventualmente subiti a causa dell’impossibilità di accedere alla propria abitazione. I danni possono riguardare, per esempio, le spese sostenute per trovare una sistemazione temporanea, i beni rimasti all’interno della casa o altre conseguenze economiche direttamente riconducibili alla condotta del proprietario. Il riconoscimento del risarcimento dipende, naturalmente, dalla prova del danno e degli altri presupposti richiesti dalla legge.
Anche sul piano penale occorre prestare attenzione. A seconda delle modalità con cui viene impedito l’accesso e delle circostanze concrete, il comportamento del proprietario può integrare fattispecie di reato, tra cui, nei casi in cui ne ricorrano gli elementi, l’esercizio arbitrario delle proprie ragioni o altre condotte penalmente rilevanti. Non è quindi corretto affermare che ogni sostituzione della serratura costituisca automaticamente un reato. È però altrettanto sbagliato ritenere che il mancato pagamento dell’affitto renda sempre lecita questa iniziativa.
La regola da seguire è semplice: il proprietario non deve utilizzare la forza, le minacce o altri mezzi di pressione per ottenere il rilascio dell’immobile al di fuori delle procedure previste.
Il mancato pagamento dell’affitto giustifica lo sfratto?
Quando l’inquilino non versa il canone pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto avviando così una procedura di sfratto per morosità. Il riferimento normativo è l’articolo 5 della legge n. 392 del 1978, che stabilisce, per le locazioni abitative, che il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza costituisce motivo di risoluzione del contratto.
La stessa norma considera rilevante anche il mancato pagamento degli oneri accessori quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone. Queste disposizioni devono essere applicate tenendo conto della situazione concreta e delle eventuali regole speciali. Inoltre, per alcune tipologie di locazione, come quelle a uso diverso dall’abitazione, la valutazione dell’inadempimento può richiedere ulteriori considerazioni.
Il proprietario che vuole recuperare l’immobile può rivolgersi a un avvocato per avviare lo sfratto per morosità secondo quanto previsto dagli articoli 658 e seguenti del Codice di procedura civile. La procedura consente di chiedere al giudice la convalida dello sfratto e, quando ne ricorrono i presupposti, un provvedimento per il pagamento dei canoni scaduti. Se l’inquilino non paga e non lascia spontaneamente la casa, il rilascio può essere eseguito attraverso le modalità stabilite dalla legge, con l’intervento degli organi competenti.
È un percorso che può richiedere tempo, ma permette al proprietario di recuperare l’immobile senza esporsi ai rischi derivanti da iniziative arbitrarie.
Come funziona lo sfratto per morosità
La procedura inizia generalmente con la notificazione all’inquilino dell’intimazione di sfratto per morosità, accompagnata dalla citazione per la convalida davanti al giudice competente.
Durante l’udienza, il giudice verifica la situazione e può adottare i provvedimenti previsti dalla legge. Se l’inquilino non si oppone e sussistono le condizioni richieste, lo sfratto può essere convalidato.
Se invece il conduttore compare e presenta opposizione, la procedura può diventare più articolata. Per le locazioni abitative, inoltre, la legge prevede in determinate circostanze la possibilità di sanare la morosità pagando quanto dovuto entro il termine stabilito dal giudice.
Una volta ottenuto il provvedimento necessario, se l’inquilino continua a non lasciare l’immobile, il proprietario può procedere con l’esecuzione per il rilascio. L’intervento dell’ufficiale giudiziario consente di attuare il provvedimento secondo le regole previste, anche quando il conduttore non collabora.
È importante ricordare che il proprietario non può anticipare autonomamente questo risultato cambiando la serratura, rimuovendo gli effetti personali dell’inquilino o interrompendo le utenze per costringerlo ad andarsene.
Il proprietario può entrare in casa senza il consenso dell’inquilino?
Anche su questo punto è necessario distinguere tra la proprietà dell’immobile e il diritto di utilizzarlo durante la locazione. Il proprietario rimane titolare della casa, ma durante il contratto non può considerarla liberamente accessibile come se fosse disabitata. L’inquilino ha diritto alla riservatezza e al normale godimento dell’abitazione.
Di conseguenza, il locatore non può entrare nell’immobile in qualsiasi momento e senza un motivo legittimo, né utilizzare una copia delle chiavi per accedere contro la volontà del conduttore. Eventuali visite per controllare lo stato della casa, effettuare interventi o mostrare l’immobile a potenziali acquirenti devono essere organizzate nel rispetto del contratto e dei diritti dell’inquilino. Naturalmente, situazioni di emergenza, come una perdita d’acqua che rischia di provocare danni gravi, richiedono una valutazione diversa e possono giustificare interventi urgenti, proporzionati alle circostanze.
Anche in questi casi, però, occorre agire per risolvere il problema concreto e non utilizzare l’emergenza come pretesto per riprendere possesso dell’immobile.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.