Casa in successione tra più eredi: come ottenere la proprietà esclusiva
Quando un immobile entra in successione tutti gli eredi ne diventano comproprietari e si viene così a creare una comunione ereditaria.
in proporzione alle rispettive quote, tuttavia un immobile non sempre può essere materialmente frazionato in più parti autonome senza comprometterne il valore o la funzionalità e ciò fa sorgere alcune questioni giuridiche su cui vale la pena soffermarsi.
L’articolo 720 c.c. disciplina la divisione degli immobili non comodamente divisibili e prevede che, quando il frazionamento non sia possibile senza un significativo pregiudizio per il bene, l’immobile possa essere attribuito per intero al condividente che abbia la quota maggiore, purché ne faccia richiesta, con addebito dell’eccedenza a favore degli altri.
La cosiddetta comoda divisibilità richiede che dalle operazioni di frazionamento possano derivare porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, senza interventi eccessivamente onerosi, pesi o limitazioni e senza un significativo deprezzamento economico e funzionale del bene.
L’attribuzione dell’intero immobile non significa che gli altri eredi perdano il valore economico della loro quota. Il coerede che riceve la casa deve compensarli attraverso un conguaglio in denaro, corrispondente al valore della parte di loro spettanza.
Il valore economico non deve necessariamente essere calcolato prendendo come riferimento il semplice valore commerciale della piena proprietà. Occorre considerare i diritti reali che gravano sul bene e che ne incidono il valore economico. Nel caso ad esempio di una casa familiare, il diritto di abitazione del coniuge superstite rappresenta quindi un elemento concreto nella determinazione della somma da corrispondere agli altri coeredi.
Conguaglio, rivalutazione e garanzie per chi non riceve la casa
L’erede che non ottiene l’immobile non perde, dunque, il valore della propria quota. Semplicemente, invece di ricevere una porzione materiale della casa, riceve una somma di denaro corrispondente al valore della partecipazione che gli spetta.
La comproprietari di una casa non possa essere risolta guardando soltanto alle quote indicate nella successione. Prima occorre verificare se l’immobile sia realmente divisibile senza comprometterne l’utilità o il valore; se non lo è, il bene può essere attribuito per intero al coerede con la quota maggiore che ne faccia richiesta, ma gli altri devono essere compensati economicamente.
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