Plusvalenza superbonus, cosa accade se si vende un immobile acquistato con il supersismabonus
Vendere dopo quattro anni un immobile acquistato beneficiando delle detrazioni legate al supersismabonus genera una plusvalenza da superbonus? La questione è affrontata dall’Agenzia delle Entrate con la Risposta 137/2025. Secondo quanto chiarito, la norma che disciplina la plusvalenza da superbonus non si applica a chi rivende una casa acquistata precedentemente con il supersismabonus acquisto. In questi casi, infatti, si applica la tassazione con le condizioni previste per la plusvalenza ordinaria.
Nel dettaglio, la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Testo unico delle imposte sui redditi (Tuir) riguarda la “prima cessione” di immobili oggetto degli interventi ammessi al superbonus che, nell’ipotesi dell’acquisto di case antisismiche effettuato dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che hanno realizzato gli interventi e che, a seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del superbonus. La successiva rivendita dell’immobile non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo del citato articolo 67, comma 1, lett. bbis) del Tuir.
Plusvalenza superbonus, la risposta dell’Agenzia delle Entrate
Per arrivare a tale conclusione, con la Risposta 137/2025, l’Agenzia delle Entrate ha innanzitutto ricordato quanto disposto dalla legge di Bilancio 2024.
In particolare, ha sottolineato che, a seguito delle modifiche, l’articolo 67 del Tuir prevede che “sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell’esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: […]; b) al di fuori delle ipotesi di cui alla lettera bbis).
Le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari […] b-bis).
Conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo; […]”.
In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che la plusvalenza disciplinata dall’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del Testo unico delle imposte sui redditi riguarda la prima cessione d’immobili che interessati dagli interventi ammessi al superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di quest’ultima e dalla tipologia d’intervento effettuato.
A seguito della successiva alienazione dell’immobile, hanno consentito all’acquirente, nel rispetto di ogni altra condizione prevista dalla norma, l’applicazione del superbonus. La successiva rivendita dell’immobile non rientra, pertanto, nel perimetro applicativo del citato articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del Tuir.
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