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Valutazione immobiliare, la perizia non potrà superare il valore di mercato

Valutazione immobiliare

 Il valore di un immobile è un calcolo che comprende vari parametri, dalla quotazione al metro quadro aggiustata per i relativi coefficienti alla condizione di domanda e offerta per la zona in questione.

Il valore di mercato di un immobile dovrebbe coincidere con il prezzo al quale l’immobile sarebbe venduto sul libero mercato, e differisce dal valore catastale come anche dal valore di stima, che costituisce una previsione sulla possibilità di scambio dell’immobile non basata sul prezzo a cui viene effettivamente posto in vendita.

La stima di un immobile fatta da un perito bancario, che appunto differisce dal valore di mercato, serve per determinare il valore di un mutuo o di un finanziamento garantito da un’ipoteca su immobile.

Valutazione dell’immobile da parte del perito, nuove regole europee

La valutazione dell’immobile da parte del perito della banca è importante per determinare il finanziamento per l’acquisto di una casa, solitamente parametrato sul valore di perizia, che può differire dal valore di mercato della casa in questione, per il calcolo del cosiddetto Loan-to-value, ovvero il rapporto tra il prestito e il valore calcolato dell’immobile che funge da garanzia.

Le nuove regole, si legge nella proposta di modifica al regolamento Ue n. 575/2013 per quanto concerne i requisiti per il rischio di credito, il rischio di aggiustamento della valutazione del credito, il rischio operativo, il rischio di mercato e l’output floor, sono volte a “ridurre l’impatto degli effetti ciclici sulla valutazione di immobili che garantiscono prestiti e mantenere più stabili i requisiti patrimoniali per le ipoteche”

Valore di perizia e valore commerciale nelle nuove norme Ue

A questo scopo, “il valore di un immobile riconosciuto a fini prudenziali non dovrebbe pertanto superare il valore medio di un immobile comparabile misurato su un periodo di monitoraggio sufficientemente lungo, fatto salvo il caso in cui modifiche a tale immobile ne aumentino inequivocabilmente il valore”.

In altre parole, il valore di perizia non dovrebbe più superare il valore di mercato, a meno che le modifiche apportate all’immobile non siano particolarmente significative. “Le modifiche che migliorano l’efficienza energetica degli edifici e delle unità abitative, – si legge, –  dovrebbero essere considerate determinare un aumento di valore”.

Le linee guida per la valutazione degli immobili

Le linee guida di Abi si rivolgono ai periti che devono applicare gli standard per la valutazione immobiliare, con indicazioni per la determinazione e l’eventuale modifica del valore assegnato ad immobili esistenti o in sviluppo.

Valore di mercato

Il valore di mercato rappresenta l’importo a cui l’immobile sarebbe venduto se messo sul mercato in un dato  periodo e in una data zona in determinate circostanze. Procedura e metodo di calcolo sono appunto definite dalle linee guida sulla base si dati, dinamiche di mercato, condizioni oggettive dell’immobile.

Codice di condotta dei periti

Il perito è la persona preposta a stimare gli immobili. Può essere dipendente dalla banca o indipendente ma in ogni caso deve mantenere autonomia di giudizio, assenza di conflitto di interessi e osservanza di principi etici.

Analisi del mercato immobiliare

Per la stima degli immobile occorre conoscere le dinamiche di mercato, individuando il segment di appartenenza dell’immobile, le condizioni di domanda e offerta della zona e della tipologia di immobile, e altri parametri legati al reddito legato all’immobile.

Misurazione degli immobili

I criteri di valutazione degli immobile vanno scelti dal perito in accordo con le caratteristiche del mercato e dell’immobile stesso, con particolare riferimento alla superficie reale e commerciale, alla luce di dati comparativi.

Valutazione dell’efficienza energetica

Per la valutazione energetica dell’immobile si considera innanzitutto l’Ape (Attestato di prestazione energetica) che fornisce una indicazione dei consumi dell’immobile e, di conseguenza, una stima dei suoi costi di gestione.

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