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INFILTRAZIONI DELLA COLONNA FOGNARIA: COSA DEVE RISARCIRE IL CONDOMINIO?

infiltrazioni della colonna fognaria

Infiltrazioni colonna fognaria: il condominio deve risarcire i danni provocati da infiltrazioni d’acqua provenienti dalla colonna fecale se non dimostra il caso fortuito.

La colonna di scarico, fino a prova contraria, è un bene di proprietà comune; pertanto, il condominio, in quanto custode delle parti comuni, risponde dei danni ex art. 2051 c.c., a meno che non riesca a dimostrare il caso fortuito, ossia un fattore estraneo, imprevedibile ed inevitabile, idoneo ad interrompere il rapporto causa-effetto tra cosa in custodia e danno riportato dal locale del singolo condomino.  

È quanto emerge dalla sentenza del Tribunale di Cassino n. 1080 del 27 luglio 2022.

Il caso

Il titolare di un locale commerciale citava in giudizio il condominio per ottenere il risarcimento dei danni subiti nel proprio immobile, adibito a sala di registrazione ed incisione, e dagli impianti in esso presenti, in conseguenza di una perdita d’acqua proveniente dalla colonna di scarico condominiale.

Il condominio negava ogni responsabilità, sostenendo in particolare che le infiltrazioni in questione non erano state causate da parti comuni.

Responsabilità da mancata custodia

La fattispecie va inquadrata nell’ambito della responsabilità per danni da cose in custodia ex art. 2051 c.c.

Come noto, il condominio è custode dei beni e dei servizi comuni. In quanto tale, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino danni ad alcuno.

Di conseguenza, il condominio risponde dei danni cagionati dalle parti comuni alla proprietà esclusiva dei singolo condòmini.

Presunzione di responsabilità

La responsabilità del condominio, quale custode delle parti comuni, ha natura oggettiva.

L’art. 2051 c.c., infatti, sancisce una presunzione di responsabilità in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

La responsabilità in questione è fondata sul dovere di custodia che grava sul soggetto che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa, e quindi l’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi.

Onere della prova

In tema di danno da cose in custodia, il soggetto che chiede il risarcimento deve dimostrare la relazione (di proprietà o di uso) intercorrente fra il custode e la cosa, il danno subito ed il rapporto di causalità fra la cosa e l’evento.

Caso fortuito

Grava invece sul custode (nel nostro caso, il condominio) l’onere di fornire la prova del caso fortuito, “idonea a superare la presunzione iuris tantum prevista a suo carico, dimostrando che l’evento dannoso si è verificato per l’intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato), imprevedibile, inevitabile ed eccezionale che abbia inciso, interrompendolo, sul nesso causale dannoso” (Cass. civ. n. 25243/2006).

La colonna di scarico

Nel caso in esame, il giudice ha ritenuto di poter ricondurre le infiltrazioni d’acqua al malfunzionamento della colonna fecale, la quale costituisce un bene comune ex art. 1117 c.c.

Su questo punto, la Cassazione ha più volte ribadito che si presumono parti condominiali i canali di scarico fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva (Cass. civ. 1027/2018; Cass. civ. n. 583/2001).

Decisivo il materiale fotografico prodotto in giudizio, confermato anche della dichiarazioni testimoniali: le foto mostrano il rigonfiamento dell’intonaco, i muri ammalorati, la caduta di calcinacci e il distacco dei fili elettrici.

La decisione

Alla luce di ciò – si legge nella sentenza – le infiltrazioni al locale commerciale ed i relativi vanno imputati al condominio.

Condominio che, nel caso di specie, non è stato in grado di fornire la prova liberatoria del caso fortuito. Insomma: le infiltrazioni sono state causate da mancata o cattiva custodia della colonna di scarico da parte del condominio, che, pertanto, deve rispondere dei danni subiti dal singolo condòmino.

Da qui la decisione del tribunale di condannare il condominio al risarcimento dei danni, oltre al pagamento delle spese processuali.

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