Quali agevolazioni fiscali spettano agli eredi per una casa in successione
Quando nell’eredità rientra una casa, il primo adempimento è la dichiarazione di successione, da presentare entro dodici mesi dall’apertura, che di regola coincide con il decesso.
Dal 1° gennaio 2025 il meccanismo è mutato: per le successioni aperte da quella data l’imposta è autoliquidata dai soggetti obbligati sulla base della dichiarazione, secondo il D.Lgs. n. 139/2024, senza più attendere l’avviso di liquidazione dell’ufficio. Il versamento viene eseguito entro novanta giorni dal termine di presentazione, ferma la rateazione nei casi ammessi.
Le aliquote dipendono dal rapporto con il defunto. Coniuge e parenti in linea retta scontano il 4 per cento sulla quota eccedente un milione di euro per ciascun beneficiario; fratelli e sorelle il 6 per cento con franchigia di centomila euro; gli altri parenti fino al quarto grado e determinati affini il 6 per cento senza franchigia; ogni altro soggetto l’8 per cento. Al beneficiario con disabilità grave spetta una franchigia di un milione e mezzo.
Se nell’asse figurano immobili, all’imposta di successione si aggiungono l’ipotecaria e la catastale, ordinariamente pari al 2 e all’1 per cento del valore, con un minimo di duecento euro ciascuna.
Come funziona l’agevolazione prima casa in successione
Il vantaggio principale per chi eredita un’abitazione riguarda proprio quelle due imposte. L’articolo 69, comma 3, della legge n. 342 del 2000 stabilisce che, ricorrendo i requisiti «prima casa», entrambe siano dovute nella misura fissa di duecento euro, quale che sia il valore dell’immobile. Il beneficio non è confuso con una riduzione dell’imposta di successione, le cui aliquote e franchigie restano quelle ordinarie: lo sconto colpisce le sole imposte collegate alle formalità immobiliari.
L’abitazione non deve rientrare nelle categorie A/1, A/8 e A/9. L’erede che invoca il beneficio deve poi rispettare le condizioni della disciplina «prima casa»: non versare nelle situazioni di prepossidenza incompatibili indicate dalla nota II-bis al Testo unico dell’imposta di registro e avere la residenza nel Comune dell’immobile, o impegnarsi a trasferirla entro diciotto mesi, salve le eccezioni di legge.
Chi possieda già un’abitazione acquistata con i benefici può comunque fruirne, purché alieni l’immobile già agevolato entro due anni, termine raddoppiato dall’articolo 1, comma 116, della legge di Bilancio 2025. La deroga riguarda però la sola prepossidenza di case già acquistate con l’agevolazione: se si possiede altra abitazione nello stesso Comune, la vendita deve precedere il nuovo acquisto.
Quando gli eredi sono più d’uno basta che i requisiti sussistano in capo ad almeno uno dei beneficiari e che costui renda le dichiarazioni prescritte: il trattamento in misura fissa si estende al trasferimento anche verso gli altri coeredi.
La richiesta deve essere espressa
L’agevolazione non opera da sola: il beneficio va invocato nella dichiarazione di successione. Con l’ordinanza n. 9890 del 9 aprile 2019 la Cassazione ha escluso che il diritto di abitazione spettante per legge al coniuge superstite ne comporti il riconoscimento automatico, precisando che nemmeno l’avere il defunto acquistato l’immobile con le agevolazioni esonera il coniuge dal rendere le dichiarazioni richieste; il rimborso fu negato perché mancava anche una dichiarazione integrativa.
Il principio è stato ribadito dall’ordinanza n. 20132 del 24 settembre 2020, che ha aggiunto un dato operativo di peso: la dichiarazione integrativa o modificativa viene presentata entro dodici mesi dall’apertura della successione, perché la situazione di fatto non surroga le dichiarazioni prescritte dalla norma agevolativa.
Più recente è l’ordinanza n. 8131 del 27 marzo 2025, di rilievo pratico non trascurabile: nelle successioni aventi a oggetto fabbricati, per individuare la disciplina applicabile alle imposte ipotecaria e catastale e la spettanza dell’agevolazione, il momento impositivo non è l’apertura della successione, bensì l’epoca di esecuzione delle formalità di trascrizione e voltura, sicché la misura del tributo si determina secondo le norme allora vigenti. Nel caso deciso ciò ha giovato ai contribuenti, cui si è applicata la disciplina più favorevole sopravvenuta al decesso.
Agevolazioni anche per box, cantine e altre pertinenze
La disciplina «prima casa» può estendersi alle pertinenze.
Sono agevolabili, nei limiti di legge, le unità classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7, dunque cantina o deposito, box o autorimessa e tettoia. Il beneficio spetta per una sola pertinenza per ciascuna categoria e presuppone un rapporto di servizio effettivo e durevole con l’abitazione. In una successione che comprenda casa, garage e cantina, perciò, la misura fissa può applicarsi anche alle pertinenze che rispettino tali condizioni.
Cosa succede con l’IMU dopo la successione
L’acquisto mortis causa non rende di per sé esente l’immobile. Ciò che conta è l’utilizzo successivo: se l’erede vi stabilisce la residenza anagrafica e vi dimora abitualmente, la casa può assumere la qualifica di abitazione principale e, salvo che rientri in A/1, A/8 o A/9, non sconta IMU.
Sul punto la Corte costituzionale, con sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022, ha rimosso il vincolo che subordinava l’esenzione alla residenza e alla dimora dell’intero nucleo familiare: rilevano ormai residenza anagrafica e dimora abituale del singolo possessore.
Attenzione particolare merita il coniuge superstite. L’articolo 540, secondo comma, del Codice civile gli attribuisce il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, se di proprietà del defunto o comune. Trattandosi di diritto reale, sarà normalmente il coniuge il soggetto passivo ai fini IMU e delle imposte sui redditi, mentre i coeredi titolari della sola nuda proprietà non dichiarano il reddito del fabbricato finché quel diritto permane.
L’IRPEF sull’abitazione ereditata
Se la casa ereditata diventa abitazione principale dell’erede ed è esente da IMU, la rendita catastale concorre formalmente al reddito complessivo, ma resta neutralizzata dalla deduzione di pari importo prevista dall’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR: abitazione principale e pertinenze non producono quindi alcun aggravio effettivo. Per le abitazioni principali censite in A/1, A/8 o A/9 è invece dovuta l’IMU e opera il meccanismo di sostituzione dell’IRPEF.
Per gli altri immobili ereditati e non locati vale, in linea generale, il principio per cui l’IMU sostituisce l’IRPEF e le addizionali. Resta l’eccezione degli immobili abitativi non locati situati nello stesso Comune dell’abitazione principale, il cui reddito fondiario concorre alla base imponibile nella misura del cinquanta per cento.
Le detrazioni per lavori possono passare agli eredi
Un ultimo profilo riguarda le quote residue delle detrazioni per interventi edilizi o di risparmio energetico sostenuti dal defunto: le rate non ancora utilizzate si trasferiscono per intero all’erede o agli eredi che conservino la detenzione materiale e diretta dell’immobile. Non basta risultare proprietari sulla carta, perché la disponibilità effettiva del bene deve permanere per il periodo d’imposta in cui si intende fruire della detrazione.
Cosa verificare prima di presentare la successione
Prima dell’invio conviene verificare non soltanto il valore catastale e le quote ereditarie, ma anche chi tra gli eredi possieda i requisiti «prima casa», quale sarà la destinazione effettiva dell’immobile, se vi siano pertinenze agevolabili e se residuino detrazioni ancora da utilizzare. Una corretta impostazione evita il pagamento di imposte proporzionali non dovute e, soprattutto, previene contestazioni successive.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.