Quando un abuso blocca la vendita e come bisogna sanare una difformità edilizia
Anche una piccola difformità può essere d’ostacolo a una compravendita, può indurre la banca a negare un mutuo richiesto per l’acquisto o impedire la ristrutturazione di una casa, con conseguenze ancora più gravi che possono includere sanzioni amministrative, ordini di demolizione o contenziosi prolungati e incerti.
Lerecenti modifiche normative introdotte dal decreto legge numero 69/2024, conosciuto come Salva Casa e successivamente convertito nella legge numero 105/2024, hanno affrontato queste problematiche, apportando cambiamenti significativi a questioni fondamentali come lo stato legittimo dell’immobile, le tolleranze costruttive e le procedure di sanatoria semplificata.
Cosa si intende per difformità edilizia
Dal punto di vista urbanistico, una difformità consiste nella mancata corrispondenza tra lo stato di fatto in cui si trova l’immobile e quello che risulta dai titoli edilizi che ne hanno consentito la costruzione. Il riferimento normativo è l’articolo 9-bis del D.P.R. 380/2001, che disciplina il cosiddetto stato legittimo dell’immobile, ossia quella condizione che ricorre quando, attraverso la ricostruzione delle pratiche amministrative che hanno interessato nel tempo un immobile determinato, emerge una condizione di sostanziale conformità tra il progetto originariamente autorizzato e ciò che risulta esistente.
Quando la situazione attuale non coincide con ciò che è stato autorizzato, si entra nel campo delle difformità edilizie. La casistica è estremamente ampia, in quanto:
- a volte, si tratta di modifiche interne (solo) apparentemente marginali, come la diversa distribuzione degli spazi, lo spostamento di tramezzi o la chiusura di una veranda;
- in altre ipotesi, le difformità sono ben più gravi e riguardano incrementi di superficie, modifiche prospettiche, cambi di destinazione d’uso o opere realizzate senza alcun titolo abilitativo.
Difformità parziali, totali, variazioni essenziali e tolleranze costruttive
Dal punto di vista tecnico-giuridico, le ipotesi sono di difformità dal titolo edilizio sono diverse.
La difformità parziale ricorre quando l’intervento eseguito si discosta solo in parte da quanto è stato autorizzato in progetto, mentre la difformità è totale quando l’opera che è stata realizzata presenta caratteristiche completamente diverse rispetto a quelle autorizzate, quali volumetria, sagoma, superficie utile o destinazione funzionale.
Una via di mezzo tra le difformità parziali e quelle totali, è rappresentata dalle variazioni essenziali, che sono modifiche rilevanti rispetto al progetto autorizzato, che incidono su destinazione d’uso, cubatura, superficie, parametri urbanistici, localizzazione o norme antisismiche.
A esse, si aggiungono le tolleranze costruttive (ossia quegli scostamenti di lieve entità rispetto alle misure e ai parametri autorizzati), che il legislatore ha progressivamente ampliato con il decreto legge numero 69/2024 proprio per evitare che delle irregolarità esecutive minime si trasformino in ostacoli che impediscono la libera vendita degli immobili.
Il Salva Casa nasce, infatti, anche con questo obiettivo: consentire la regolarizzazione di violazioni minori senza dover ricorrere a procedure eccessivamente complesse.
La sanatoria semplificata introdotta dal “Salva Casa”
Uno degli aspetti più rilevanti della riforma riguarda proprio la cosiddetta sanatoria semplificata.
In origine, la regolarizzazione degli abusi edilizi, ai sensi dall’articolo 36 del Testo Unico dell’Edilizia, era possibile solo se ciò che era stato costruito senza autorizzazione era conforme sia alla normativa edilizia ed urbanistica vigente al momento della realizzazione dell’opera, sia a quella esistente al momento della richiesta di sanatoria (si tratta della doppia conformità).
Le nuove disposizioni contengono un meccanismo più flessibile, disciplinato dall’articolo 36 bis introdotto nel Testo Unico dell’Edilia proprio dal Salva Casa, ossia la cosiddetta sanatoria semplificata.
Tale strumento può essere utilizzato principalmente per sanare gli interventi eseguiti in parziale difformità o in variazione essenziale rispetto al titolo, purché l’opera risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda ed a quella edilizia vigente al momento della sua realizzazione.
Quando l’abuso non è sanabile e può bloccare la vendita dell’immobile
Nonostante tale previsione del “Salva Casa”, resta fermo un principio fondamentale: non tutte le difformità possono essere sanate.
È il caso degli abusi realizzati in contrasto con la disciplina edilizia e urbanistica sostanziale, oppure di quegli interventi realizzati in aree sottoposte a vincoli paesaggistici, ambientali o idrogeologici, in violazione delle norme inderogabili del Codice dei beni culturali e del paesaggio (il decreto legislativo numero 42/2004) o della normativa antisismica.
In questi casi, la regolarizzazione del manufatto realizzato non è possibile, anche perché, come più volte chiarito dalla giurisprudenza amministrativa, in presenza di abuso grave o essenziale, non solo il decorso del tempo non ha alcuna efficacia sanante, ma soprattutto non può essere invocato neppure l’affidamento di buona fede del privato.
Un abuso non sanabile, dunque, compromette la commerciabilità del bene in quanto il notaio, in presenza di irregolarità urbanistiche rilevanti, può rifiutarsi di procedere con il rogito oppure richiedere chiarimenti e documentazione integrativa.
Allo stesso modo, le banche, che attraverso le perizie tecniche effettuate prima della concessione del mutuo verificano sempre più attentamente la conformità edilizia dell’immobile, quando riscontrano un’irregolarità insanabile, di solito non danno seguito alla richiesta di finanziamento.
Ciò causa il blocco della compravendita, oppure, nella migliore delle ipotesi, può determinare una riduzione del valore economico del bene.
Oggi più che mai, dunque, verificare tempestivamente la presenza di eventuali difformità consente di comprendere se l’immobile può essere regolarizzato oppure se si è di fronte a un abuso insanabile destinato a incidere in modo permanente sul valore e sulla commerciabilità del bene.
Quanto costa sanare un’irregolarità edilizia?
Dal punto di vista pratico, la regolarizzazione di una difformità presuppone una preventiva attività di ricostruzione documentale da parte di un tecnico specializzato, a cui è opportuno dare mandato per individuare i titoli edilizi originari, verificare eventuali pratiche successive, confrontare lo stato autorizzato con quello reale e valutare, infine, la concreta possibilità di accedere ad una sanatoria.
I costi variano sensibilmente in base:
- alla tipologia di irregolarità;
- alle sanzioni previste;
- agli oneri amministrativi;
- alla complessità dell’attività tecnica necessaria.
Ma l’elemento che, dall’evoluzione normativa e giurisprudenziale, risulta davvero importante è un altro: la regolarità urbanistica, da cui non si può prescindere quando si decide di acquistare casa.
Un immobile conforme è, più sicuro dal punto di vista contrattuale, più facilmente commerciabile e maggiormente appetibile per il sistema creditizio.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.