Prima della scadenza del contratto si può aumentare l’affitto?
Durante un contratto di locazione, il proprietario di un immobile può richiedere ad aumentare l’affitto prima della scadenza, per esempio a seguito dell’aumento dei costi o delle variazioni del mercato immobiliare. Tuttavia, l’importo concordato al momento della firma non può essere modificato liberamente nel corso del rapporto.
La possibilità di aumentare il canone dipende infatti dalla tipologia di contratto, dalle clausole previste e dalle disposizioni di legge. È quindi importante conoscere le condizioni e i limiti che regolano eventuali modifiche dell’affitto prima della scadenza.
Il proprietario può aumentare il canone prima della scadenza?
Per comprendere quando un aumento è legittimo bisogna partire dalla natura del contratto di locazione. Quando proprietario e inquilino firmano un accordo, il canone rappresenta una delle condizioni essenziali del rapporto. Non può quindi essere modificato a piacimento da una delle due parti.
La regola è contenuta nell‘articolo 13 della legge n. 431 del 1998, che disciplina le locazioni abitative. La norma stabilisce la nullità degli accordi diretti a determinare un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. In altre parole, il locatore non può comunicare all’inquilino che, a partire dal mese successivo, dovrà pagare 100 o 200 euro in più semplicemente perché sono aumentati i prezzi degli immobili nella zona o perché ritiene che l’affitto iniziale sia diventato troppo basso.
Questo principio vale anche quando il proprietario sostiene di avere maggiori spese, per esempio per il pagamento delle imposte, per la manutenzione ordinaria o per l’aumento delle spese condominiali. Questi costi non costituiscono, di per sé, una ragione sufficiente per modificare unilateralmente il canone. Esiste però una distinzione importante tra l’aumento vero e proprio dell’affitto e il suo aggiornamento in base all’inflazione.
Aumento canone affitto: quando è consentito?
Una delle principali eccezioni alla regola del canone fisso è rappresentata dall’aggiornamento Istat. Si tratta di un meccanismo che permette di adeguare periodicamente l’importo dell’affitto alla variazione del costo della vita, utilizzando l’indice FOI (prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, al netto dei tabacchi) pubblicato dall’Istat. L’adeguamento non è però automatico e non può essere applicato in qualsiasi situazione. Per prima cosa, deve essere previsto da un’apposita clausola contrattuale. Se il contratto non contempla questa possibilità, il proprietario non può introdurla successivamente di propria iniziativa.
Inoltre, bisogna verificare il tipo di locazione e le condizioni stabilite nell’accordo.
Nei contratti a canone libero, generalmente della durata di quattro anni più quattro (4+4), l’aggiornamento può essere previsto dalle parti e deve rispettare quanto stabilito nel contratto. Nei contratti a canone concordato, invece, occorre considerare anche le disposizioni dell’accordo territoriale applicabile. Il decreto ministeriale 16 gennaio 2017 prevede che gli accordi locali possano consentire l’aggiornamento del canone, per i contratti senza cedolare secca, entro il limite massimo del 75% della variazione Istat.
Un esempio può aiutare a comprendere il funzionamento. Se l’affitto mensile è pari a 700 euro e la variazione dell’indice Istat presa a riferimento è del 2%, un aggiornamento del 75% corrisponde a un incremento dell’1,5%. Il nuovo canone sarà quindi pari a 710,50 euro al mese. È importante ricordare che il proprietario deve attenersi alla percentuale prevista dal contratto e dalle regole applicabili. Non può utilizzare l’adeguamento Istat come pretesto per applicare un aumento superiore a quello consentito.
Cosa succede se il proprietario ha scelto la cedolare secca
Un altro elemento determinante è il regime fiscale adottato dal locatore. Se il proprietario ha optato per la cedolare secca, non può chiedere l’aggiornamento del canone, neppure quando il contratto contiene una clausola che prevede la rivalutazione annuale in base all’inflazione. La cedolare secca, infatti, comporta la rinuncia agli aggiornamenti del canone a qualsiasi titolo, compresa la rivalutazione Istat. Si tratta di una condizione collegata al regime fiscale agevolato, che sostituisce l’Irpef e le relative addizionali, oltre alle imposte di registro e di bollo dovute sul contratto.
La rinuncia agli aumenti deve essere comunicata all’inquilino, tramite raccomandata, se non è già espressamente prevista nel contratto. Questo significa che, per tutta la durata dell’opzione, il proprietario non può aumentare l’affitto facendo riferimento all’inflazione. Anche se l’indice dei prezzi al consumo registra una crescita significativa, il canone rimane quello stabilito, senza possibilità di rivalutazione. La situazione deve essere verificata anche quando il locatore decide di revocare l’opzione per la cedolare secca: bisogna controllare da quando torna applicabile l’eventuale clausola di aggiornamento e quali condizioni sono previste dal contratto.
Il proprietario e l’inquilino possono accordarsi per un aumento?
Un’altra situazione che può verificarsi è quella in cui il proprietario e l’inquilino siano entrambi interessati a modificare le condizioni economiche della locazione prima della scadenza.
Per esempio, il locatore potrebbe chiedere un canone più alto e l’inquilino potrebbe essere disposto ad accettarlo pur di continuare a vivere nell’immobile. Il consenso dell’affittuario, tuttavia, non deve essere considerato una soluzione automatica per superare i limiti previsti dalla legge.
Per le locazioni abitative, infatti, l’articolo 13 della legge 431/1998 tutela il canone risultante dal contratto scritto e registrato e prevede la nullità delle pattuizioni che stabiliscono un importo superiore. Non è quindi sufficiente firmare una scrittura privata o un accordo integrativo per rendere legittimo un aumento del canone durante il rapporto.
Una soluzione da valutare, quando le parti intendono modificare realmente le condizioni economiche, è la cessazione consensuale del precedente rapporto e la stipula di un nuovo contratto, verificando che siano rispettati tutti gli obblighi di legge, compresi quelli relativi alla registrazione e alla tipologia contrattuale utilizzabile. In ogni caso, è opportuno non confondere una semplice richiesta del proprietario con un obbligo per l’inquilino: quest’ultimo non è tenuto ad accettare un aumento che non trova fondamento nelle disposizioni applicabili.
Cosa cambia alla scadenza del contratto di affitto
Un momento particolarmente importante è quello della scadenza contrattuale, perché è proprio in questa fase che possono cambiare le condizioni economiche della locazione.
Bisogna però distinguere tra le diverse tipologie di contratto.
Contratto a canone libero 4+4
Il contratto a canone libero ha una durata iniziale di quattro anni, con rinnovo automatico per altri quattro. Alla prima scadenza, il proprietario non può semplicemente imporre un nuovo canone più alto per ottenere il rinnovo: il contratto prosegue alle condizioni originarie, salvo i casi in cui la legge consente al locatore di negare il rinnovo per specifici motivi.
Alla seconda scadenza, invece, ciascuna delle parti può avviare la procedura per rinnovare il rapporto a nuove condizioni oppure rinunciare al rinnovo. La comunicazione deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza, tramite raccomandata.
In questa occasione il proprietario può proporre un canone diverso. Se l’inquilino non accetta le nuove condizioni, il contratto può cessare alla scadenza, nel rispetto delle procedure previste dalla legge.
Contratto a canone concordato 3+2
Per i contratti a canone concordato, la durata iniziale è di tre anni, seguiti da un rinnovo automatico di altri due. Il canone non viene stabilito liberamente dal proprietario, ma deve rispettare i parametri definiti dagli accordi territoriali, che tengono conto delle caratteristiche dell’immobile, della zona in cui si trova e di altri elementi.
Alla scadenza, anche in questo caso, non è possibile aumentare liberamente l’affitto durante la prosecuzione del rapporto. Occorre rispettare le regole sul rinnovo e i limiti previsti dagli accordi territoriali per la determinazione del canone. La possibilità di proporre nuove condizioni deve quindi essere valutata considerando anche la disciplina specifica del contratto concordato.
Contratti transitori
Anche i contratti di locazione transitoria, che hanno una durata massima di 18 mesi, devono rispettare il canone stabilito al momento della sottoscrizione. Il proprietario non può modificarlo unilateralmente durante il periodo di validità. Alla scadenza, il rapporto termina secondo le condizioni previste per questa tipologia contrattuale. Un eventuale nuovo accordo dovrà rispettare i requisiti di transitorietà e le disposizioni normative applicabili.
Cosa può fare l’inquilino se il proprietario chiede un aumento illegittimo
Se il proprietario comunica all’inquilino che dovrà pagare un affitto più alto prima della scadenza, è importante non accettare immediatamente la richiesta senza aver prima verificato le condizioni contrattuali. Il primo passaggio consiste nel controllare il contratto registrato all’Agenzia delle Entrate, prestando particolare attenzione alle clausole relative all’aggiornamento del canone, all’indice Istat e all’eventuale scelta della cedolare secca.
Se l’aumento non è giustificato da una clausola valida o da una disposizione di legge, il proprietario non può pretendere il pagamento della somma aggiuntiva. L’inquilino può quindi:
- chiedere al locatore di indicare per iscritto la motivazione dell’aumento;
- verificare se esiste una clausola contrattuale che consente l’aggiornamento Istat;
- controllare se il proprietario ha optato per la cedolare secca;
- continuare a versare il canone previsto dal contratto, senza interrompere i pagamenti;
- rivolgersi a un’associazione di inquilini o a un professionista per valutare come contestare la richiesta.
È importante conservare le comunicazioni ricevute e le ricevute dei pagamenti effettuati. Se sono già state versate somme superiori al canone previsto dal contratto, l’articolo 13 della legge 431/1998 riconosce al conduttore, nei casi di nullità previsti dalla norma, la possibilità di chiedere la restituzione degli importi pagati in eccesso. L’azione deve essere proposta entro sei mesi dalla riconsegna dell’immobile.
E per gli affitti commerciali?
Le regole appena descritte riguardano principalmente le locazioni a uso abitativo. Per gli immobili destinati ad attività commerciali, uffici o altre attività professionali, la disciplina di riferimento è principalmente quella della legge n. 392 del 1978.
Anche in questo caso il proprietario non può aumentare liberamente il canone durante il contratto. Tuttavia, l’articolo 32 della legge sull’equo canone consente alle parti di prevedere un aggiornamento annuale collegato alla variazione dell’indice Istat, entro i limiti stabiliti dalla normativa. Per i contratti di durata ordinaria, l’aggiornamento non può superare il 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo, mentre per alcune locazioni di durata superiore al minimo legale possono trovare applicazione condizioni differenti. Anche per gli affitti commerciali, dunque, occorre verificare attentamente le clausole contrattuali e la disciplina applicabile prima di richiedere un aumento.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.