Blog

Quando la casa familiare è in affitto, l’assegnazione della stessa in caso di separazione può cambiare il rapporto con il locatore. Il coniuge che resta nell’immobile può subentrare nel contratto e diventare responsabile di canoni, oneri e obblighi futuri.

Cosa succede alla casa in affitto dopo la separazione

Quando una coppia si separa e la casa familiare è detenuta in locazione, il problema non riguarda solo chi continuerà ad abitare nell’immobile. L’assegnazione della casa può incidere anche sul contratto di affitto, modificando il soggetto tenuto a pagare il canone e a rispettare gli obblighi assunti verso il proprietario.

Il punto è importante perché nella pratica si sovrappongono piani diversi. Da una parte c’è il provvedimento o l’accordo di separazione, che stabilisce quale coniuge resterà nella casa familiare; dall’altra c’è il contratto di locazione, che continua a produrre effetti nei confronti del locatore. Infine, se l’immobile si trova in condominio, restano distinti anche i rapporti con l’amministratore e con il proprietario dell’unità immobiliare.

La regola di base è contenuta nell’articolo 6 della legge n. 392 del 1978. In caso di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili, nel contratto di locazione succede al conduttore l’altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare è stato attribuito dal giudice a quest’ultimo. Nella separazione consensuale, invece, il subentro opera quando i coniugi lo hanno previsto nell’accordo.

Il subentro nel contratto non richiede il consenso del locatore

Il subentro del coniuge assegnatario non è una normale cessione volontaria del contratto. Si tratta di una successione prevista dalla legge, collegata alla funzione dell’assegnazione della casa familiare. Per questo il proprietario non può opporsi solo perché preferirebbe mantenere il rapporto con il conduttore originario.

La giurisprudenza ha chiarito bene questo passaggio. La Corte di Cassazione, con la sentenza 7 novembre 2019, n. 28615, ha affermato che l’assegnazione della casa familiare determina una cessione ex lege del contratto di locazione in favore del coniuge assegnatario, con estinzione del rapporto in capo al coniuge che fosse originariamente conduttore. Il principio vale anche se il contratto era stato sottoscritto da entrambi i coniugi dato che l’assegnazione concentra la posizione contrattuale in capo a chi resta nell’immobile.

Questo non significa, però, che il locatore possa restare all’oscuro della modifica. La stessa Cassazione ha precisato che la mancata conoscenza del subentro non impedisce la successione, ma può rilevare ai fini della sua opponibilità al locatore. In linea con questo orientamento, la Cassazione, con l’ordinanza 30 ottobre 2018, n. 27441, ha evidenziato il diritto del proprietario a conoscere il nuovo soggetto titolare dei diritti e degli obblighi derivanti dalla locazione.

Per ragioni pratiche, quindi, il provvedimento di assegnazione o l’accordo omologato dovrebbero essere comunicati formalmente al proprietario, indicando da quando il coniuge assegnatario subentra nel contratto. 

Chi paga canone, arretrati e cauzione

Dal momento in cui il subentro produce effetti nei confronti del locatore, il canone corrente grava sul coniuge assegnatario che è subentrato nella locazione, che diventa quindi il nuovo conduttore e assume, per il futuro, tutti gli obblighi contrattuali come il pagamento del canone, la custodia dell’immobile, il rispetto delle clausole contrattuali.

Gli accordi di separazione possono prevedere una diversa ripartizione economica tra i coniugi. Ad esempio, il coniuge non assegnatario può obbligarsi a contribuire al pagamento dell’affitto o a tenerne conto nel mantenimento. Questa pattuizione, però, opera nei rapporti interni tra i coniugi e non trasforma automaticamente il locatore in creditore diretto del coniuge che non abita più nell’immobile.

Diverso è il tema dei canoni già scaduti prima del subentro. La successione nella locazione non cancella la morosità precedente e non trasferisce automaticamente sul coniuge assegnatario i debiti maturati quando il rapporto faceva capo all’altro coniuge o a entrambi. Per evitare contestazioni, nell’accordo di separazione è opportuno indicare lo stato dei pagamenti alla data dell’assegnazione, distinguendo canoni scaduti, eventuali interessi, spese legali e canoni futuri.

La stessa attenzione va dedicata al deposito cauzionale. Se la cauzione era stata versata dal coniuge che lascia la casa, occorre stabilire se il coniuge assegnatario debba rimborsarla subito, se il rimborso sia rinviato alla fine della locazione o se la questione sia compensata con altre regolazioni economiche. Anche le garanzie personali, come fideiussioni o garanzie di familiari, devono essere verificate nel loro contenuto, perché non sempre coprono automaticamente le obbligazioni successive alla modifica soggettiva del contratto.

Spese condominiali e oneri accessori: chi risponde in caso di separazione?

Nel rapporto tra locatore e conduttore, gli oneri accessori seguono l’articolo 9 della legge n. 392 del 1978 e le previsioni del contratto. Sono normalmente a carico del conduttore le spese relative ai servizi comuni, come pulizia, ascensore, acqua, energia, riscaldamento e altri servizi, nei limiti previsti dalla legge e dal contratto. Il conduttore ha diritto di ricevere l’indicazione specifica delle spese, dei criteri di riparto e di esaminare i documenti giustificativi.

Dopo il subentro, questi obblighi e diritti spettano al coniuge assegnatario-conduttore così come spiegato recentemente dalla Corte di cassazione con la sentenza del 13 maggio 2026, n. 13963. La Suprema Corte ha escluso l’azione diretta del condominio contro il coniuge assegnatario, qualificando il suo diritto come diritto personale di godimento e non come diritto reale, con la conseguenza che il condominio può recuperare i contributi dal titolare del diritto reale, non dal coniuge assegnatario in quanto tale.

Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.

https://www.keyimmobiliare.com/blog-case-novita-immobiliare