Per avere più privacy in un condominio si possono coprire i balconi
Il balcone è la parte della casa in cui il confine tra spazio privato e vita condominiale si assottiglia di più.
Chi possiede due balconi affiancati, o terrazze separate da una sola ringhiera, avverte presto l’esigenza di proteggersi con una tenda laterale, un grigliato o un pannello opaco. Farlo è in linea di massima consentito, ma non esiste un diritto incondizionato a installare qualunque schermatura: il balcone, per quanto di proprietà esclusiva, resta incastonato nella facciata, sicché un intervento eseguito dentro la proprietà del singolo può ugualmente collidere con interessi condominiali o con i diritti del vicino.
Il punto di partenza: di chi è il balcone?
La giurisprudenza distingue da tempo il balcone aggettante (che sporge dalla facciata e prolunga l’appartamento cui accede) dagli elementi che assolvono anche una funzione estetica per l’intero edificio. La Cassazione, con sentenza 30 luglio 2004, n. 14576, ha ribadito che i balconi aggettanti appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità, mentre rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore sono comuni quando si inseriscono nel prospetto e concorrono a renderlo esteticamente gradevole.
È questa duplicità a spiegare il margine di autonomia del proprietario e insieme il suo limite: può disporre del balcone, non può disinteressarsi dell’effetto esterno di ciò che vi installa.
Il limite principale è il decoro architettonico
L’articolo 1122 del Codice civile vieta al condomino di eseguire, anche sulle parti di proprietà o uso individuale, opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell’edificio, imponendo di darne preventiva notizia all’amministratore, che ne riferisce all’assemblea. Non ogni tenda va dunque autorizzata, ma l’impatto va ponderato prima e prima va informato l’amministratore.
Il decoro, infatti, non è prerogativa dei soli palazzi di pregio.
Secondo la Cassazione del 11 maggio 2011, n. 10350, resa a proposito di una canna fumaria addossata alla facciata, è lesiva anche l’opera che, pur senza mutare le linee originarie, si rifletta negativamente sull’armonico aspetto dello stabile, a prescindere dal suo pregio estetico; l’accertamento spetta al giudice di merito ed è insindacabile in legittimità se congruamente motivato. Il giudizio è perciò tutto concreto: contano colore, materiale, dimensioni, posizione e percezione dalla strada o dagli spazi comuni.
Tenda, telo oscurante o pannello: non sono tutti uguali
La distanza tra una soluzione lecita e una da rimuovere dipende da dettagli apparentemente secondari.
Il Tribunale di Savona, con sentenza 16 aprile 2026, n. 247, ha deciso una lite nata da una separazione tra balconi ottenuta con una tenda a rullo fissata in alto e un telo scuro applicato alla parte bassa della ringhiera. La consulenza tecnica è giunta a esiti opposti per le due componenti: la tenda, poco percepibile di fronte alla facciata e di tessuto coerente con frontalini e strutture sottostanti, non è stata ritenuta lesiva; il telo nero, reso più disomogeneo dalla zanzariera e da un reticolato, è stato giudicato estraneo alle linee e ai colori del prospetto e ne è stata ordinata la rimozione.
La pronuncia rifiuta gli automatismi in entrambe le direzioni: la finalità di riservatezza non legittima di per sé qualsiasi manufatto, ma la semplice visibilità dall’esterno non basta a imporne la rimozione.
Quando il grigliato per la privacy è compatibile con l’edificio
Nella stessa direzione muovono altre decisioni recenti.
Il Tribunale di Roma, con sentenza 28 ottobre 2025, n. 14957, ha respinto la domanda di rimozione di vetrate a pacchetto prive di telaio e di grigliati lignei: le vetrate rispettavano allineamenti e geometrie dell’edificio senza apparire come corpo aggiunto, mentre i grigliati, usati per comprensibili esigenze di riservatezza, non sono stati assimilati a parapetti o palizzate. Ha pesato anche il contesto, poiché la facciata ospitava già caldaie, condizionatori, grate e tende estranei al progetto originario.
Il Tribunale di Bolzano, con sentenza n. 1099/2025, ha poi qualificato come modifiche ai sensi dell’articolo 1102, e non come innovazioni, i pannelli lignei alti tra ottanta e cento centimetri posti sopra i tramezzi divisori dei balconi, escludendo la necessità di autorizzazione assembleare e negando che la veduta panoramica goduta di fatto costituisca, senza un titolo, un diritto opponibile alle modifiche lecite del vicino.
Una schermatura leggera, coerente con il prospetto e posta lungo una separazione già esistente presenta dunque assai meno criticità di un pannello alto, massiccio o cromaticamente estraneo.
Coprire i balconi in condominio: attenzione al regolamento condominiale
Prima di acquistare o montare un frangivista conviene leggere il regolamento, soprattutto se di natura contrattuale: le clausole pattizie possono comprimere anche il contenuto del diritto sulle parti di proprietà esclusiva, purché formulate in modo chiaro e specifico.
La Cassazione, con sentenza 29 aprile 2005, n. 8883, ha ritenuto valida, in presenza di una clausola che vietava variazioni all’aspetto esterno dell’immobile, la delibera che impediva a un condomino di installare sul proprio balcone una zanzariera con telaio in alluminio lungo il perimetro esterno, immediatamente visibile dalla strada.
La privacy deve convivere con veduta, luce e proprietà del vicino
Il secondo fronte è il rapporto con il balcone confinante: la schermatura non dovrebbe sporgere né muoversi nella proprietà altrui, né comprimerne il godimento. Nel caso savonese la tenda è rimasta al suo posto, non incidendo su veduta laterale, luce e ariosità; il consulente ha però accertato che, aperta e mossa dal vento, poteva invadere lo spazio confinante e ostacolare la visuale frontale. Il giudice ha allora scartato la rimozione, sproporzionata rispetto al pregiudizio, imponendo un idoneo sistema di ancoraggio.
Anche distanze e vedute entrano in gioco, ma nei rapporti condominiali non operano meccanicamente. Nella stessa decisione il Tribunale ha ricordato che l’applicazione delle norme sulle distanze in condominio non ha carattere assoluto, non derogando l’articolo 1102 al disposto dell’articolo 907, e che il giudice deve verificarne in concreto la compatibilità con la struttura dell’edificio, lo stato dei luoghi e le facoltà dei singoli condomini: la vicinanza fisiologica tra balconi del medesimo stabile ne ha qui escluso l’applicazione. La tutela del vicino non è azzerata, ma va misurata volta per volta sull’interferenza realmente prodotta.
Quando è meglio chiedere prima all’amministratore
La via prudente resta evitare installazioni improvvisate.
Se la schermatura modifica stabilmente l’aspetto del balcone, viene fissata a facciata, soletta o altre parti comuni, oppure il regolamento detta prescrizioni su tende, colori e divisori, conviene anticipare il progetto all’amministratore indicando dimensioni, materiali e fissaggio: una fotografia riduce sensibilmente il rischio di contestazioni. Se poi l’intervento sconfina in una chiusura vera e propria, ai profili condominiali si aggiunge la verifica dei titoli edilizi e dei regolamenti comunali.
Dunque, il criterio è quello della proporzione: schermare senza trasformare, proteggersi senza alterare l’armonia della facciata e senza comprimere la proprietà altrui. Materiali coordinati, colori già presenti nell’edificio, strutture leggere e ben ancorate sono di norma più difendibili di soluzioni vistose o artigianali.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.