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Con le nuove indicazioni del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (MASE), l’APE cambia presupposti: emetterlo senza libretto di impianto, quando un impianto esiste, significa certificare una situazione potenzialmente irregolare. Ecco cosa devono sapere i proprietari.

Il punto fermo del MASE

Il 18 giugno 2026 la Direzione generale competente del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica ha pubblicato le indicazioni agli operatori (prot. 125135), prima lettura ufficiale del nuovo Decreto Requisiti Minimi (D.M. 28 ottobre 2025), in vigore dal 3 giugno 2026. Non si tratta di nuovi obblighi, ma di una cornice interpretativa che stabilizza criteri finora frammentati tra precedenti FAQ e prassi locali.

Il principio è netto: se l’immobile è servito da un impianto di climatizzazione invernale o di produzione di acqua calda sanitaria, quell’impianto deve avere il proprio libretto, corredato di un rapporto di controllo di efficienza energetica in corso di validità. Emettere l’APE in assenza di questi allegati, avverte il Ministero, equivale a certificare che l’impianto è esercito in violazione delle regole su manutenzione e controlli — una condizione che può integrare un illecito sanzionabile ai sensi dell’art. 15 del D.Lgs. 192/2005.

Libretto e APE: a cosa servono

L’APE fotografa la classe energetica dell’edificio ed è obbligatorio per la vendita e per la gran parte delle locazioni. Il libretto riguarda invece il singolo impianto termico — caldaia, pompa di calore o sistema ibrido — e ne raccoglie dati e storico di manutenzione.

Sono documenti distinti, ma comunicanti: per redigere l’attestato il certificatore deve fotografare lo stato reale dell’edificio, impianto incluso.

Quando l’APE può essere emesso senza libretto?

Le indicazioni MASE individuano due situazioni in cui il libretto non è richiesto:

• impianto distaccato, dismesso o disattivato: se il generatore è stato staccato dalla rete del gas, smantellato o messo fuori servizio, l’obbligo del rapporto di controllo può venire meno. Dove esiste un catasto regionale degli impianti termici, è opportuno che la condizione risulti formalmente registrata;
• immobile senza alcun impianto: se l’unità non dispone né di climatizzazione invernale né di produzione di acqua calda sanitaria, non c’è nulla da documentare: l’APE si redige simulando un impianto standard secondo le specifiche dell’edificio di riferimento e mantiene la validità ordinaria di dieci anni.

Quando il catasto regionale è operativo, l’APE deve inoltre riportare il codice identificativo dell’impianto, a riprova del legame tra edificio e impianto.

Per quanto tempo è valido l’APE?

La durata massima dell’APE è di dieci anni, ma resta condizionata al rispetto degli obblighi di controllo e manutenzione dell’impianto termico. Se i controlli periodici saltano, l’attestato può decadere prima della scadenza naturale. La decadenza, precisa il MASE, è un evento successivo all’emissione: non impedisce il rilascio, ma può cancellarne gli effetti negli anni.

Il documento che tiene «vivo» il quadro è il Rapporto di Controllo di Efficienza Energetica (RCEE): la verifica periodica del rendimento dell’impianto, al termine della quale il tecnico annota l’esito sul libretto. È l’anello che lega manutenzione, libretto e validità dell’attestato.

Cosa fare concretamente

Per orientarsi tra obblighi e tempistiche:

• chi ha l’impianto ma non trova il libretto deve predisporlo prima dell’APE: vanno recuperati i dati del generatore (la foto della targhetta con marca, modello, matricola e potenza aiuta) e coinvolto un tecnico abilitato, che compila il libretto unico e lo registra nel catasto regionale;
• chi ha un impianto dismesso o distaccato può rientrare nelle eccezioni, ma è prudente che lo stato dell’impianto risulti registrato presso il catasto regionale;
• chi possiede un immobile privo di impianto non deve procurarsi alcun libretto: l’attestato si redige simulando l’impianto di riferimento e resta valido dieci anni;
• chi sta per vendere o affittare dovrebbe verificare in anticipo libretto, rapporto di controllo e APE: se l’attestato è scaduto o assente, va richiesto un nuovo APE secondo le regole in vigore al momento del rilascio. Arrivare al rogito con la documentazione dell’impianto in ordine evita rilasci «a rischio» e contestazioni successive.

Dunque, le indicazioni del MASE non aggiungono adempimenti, ma rendono esplicito un principio un principio fondamentale: in presenza di un impianto, l’APE richiede il rispettivo libretto.

Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.

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