E’ possibile approfittare delle agevolazioni sulla prima casa se si possiede già un immobile nello stesso Comune
Per chi è alla ricerca di una nuova abitazione, la possibilità di usufruire di benefici fiscali rappresenta un importante sostegno. Ma è possibile approfittare delle agevolazioni sulla prima casa se si possiede già un immobile nello stesso Comune? In linea generale, i vantaggi sull’abitazione principale – come l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4% – vengono meno se già si è titolari di un’altra casa sullo stesso territorio comunale.
Tuttavia, è comunque possibile accedervi se l’immobile già posseduto è inidoneo all’uso abitativo perché inagibile o di dimensioni non adatte al nucleo familiare, quando non è destinato a prima casa o, ancora, se ci si impegna a venderlo entro due anni dal nuovo acquisto.
Le agevolazioni disponibili per la prima casa
Previste dalla Nota II-bis all’articolo 1 della parte prima della Tariffa, allegata al D.P.R. 131/1986 – ovvero il Testo Unico dell’Imposta di Registro – le agevolazioni fiscali sulla prima casa mirano a favorire l’accesso a immobili pensati per l’uso abitativo principale, applicando aliquote ridotte rispetto a quelle ordinarie. In particolare, chi acquista una prima casa può approfittare di:
- un’imposta di registro al 2%, anziché al 9%, per gli atti di compravendita tra privati;
- un’IVA al 4%, anziché al 10%, per gli acquisti da imprese costruttrici o altri soggetti IVA;
- le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa da 50 euro ciascuna.
I vantaggi previsti dalla normativa si applicano a categorie catastali ordinarie – ne sono quindi esclusi gli edifici di lusso – purché l’immobile sia ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o, ancora, intende trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto. Inoltre, è ammessa la possibilità di usufruirne anche se si svolgono attività lavorative o di studio prevalenti nel Comune dove è sito l’immobile.
È importante sapere che le misure si estendono anche alle pertinenze della prima casa – box, cantine, posti auto e via dicendo – entro i limiti numerici e catastali previsti dal TUIR: una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale, tra C/2, C/6 e C/7.
Quando non spetta l’agevolazione sulla prima casa
In linea generale, e sempre secondo quanto previsto dal Testo Unico dell’Imposta di Registro, i benefici fiscali sulla prima casa non spettano quando il titolare risulta già titolare di diritti su un’abitazione principale o, ancora, quando l’immobile non rientra nelle categorie previste di legge. Tra i principali casi di esclusione, si elencano:
- gli immobili appartenenti a categorie catastali A/1, A/8 e A/9, quindi di lusso;
- il possesso, anche in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su un’altra casa nello stesso Comune;
- la titolarità, su tutto il territorio nazionale, di un altro immobile acquistato con le agevolazioni, salvo l’impegno della vendita tempestiva, entro due anni dal nuovo acquisto;
- la mancata dichiarazione dei requisiti nell’atto di compravendita o, ancora, per dichiarazioni mendaci;
- il mancato rispetto del requisito di trasferimento entro 18 mesi per la residenza nelle agevolazioni sulla prima casa;
- il mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
Si possono avere due prime case nello stesso comune?
Quando ci si appresta a concludere una compravendita, sorge un dubbio decisamente diffuso: è possibile possedere due case nello stesso Comune, considerate prima casa? La risposta è generalmente negativa, perché la normativa fiscale non consente di possedere contemporaneamente due immobili qualificati come “prima casa”. Infatti, così come già specificato nei precedenti paragrafi, il Testo Unico sull’Imposta di Registro esclude i benefici quando si è titolari:
- in modo esclusivo o in comunione, di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa ubicata nello stesso Comune;
- di un immobile acquistato in precedenza con le agevolazioni sulla prima casa, su tutto il territorio nazionale, salvo l’impegno di vendita entro due anni.
Tuttavia, esistono delle eccezioni che rendono le agevolazioni fiscali comunque possibili:
- quando l’immobile preesistente è oggettivamente inidoneo all’uso abitativo, perché inagibile, privo di servizi essenziali o troppo piccolo per il nucleo familiare. In questo caso, sarà necessario produrre perizie o certificati che documentino tali circostanze;
- se si possiede solo la nuda proprietà dell’immobile, poiché non compresa tra le esclusioni previste per legge.
Ad esempio, non vi sono ostacoli per le agevolazioni sulla prima casa per l’usufrutto dei genitori: il figlio, ovvero il nudo proprietario, può approfittare dei benefici fiscali se acquista un nuovo immobile, a uso residenziale principale.
Posso usufruire due volte delle agevolazioni sulla prima casa?
È inoltre utile sapere che, in alcuni casi, è possibile fruire più volte delle agevolazioni, purché si rispettino i meccanismi di sostituzione dell’immobile agevolato. Così come previsto dalla Legge 207/2024, valida anche nel 2026, si potrà godere nuovamente del beneficio:
- per l’acquisto di una prima casa avendone già una;
- purché si venda l’immobile precedente entro due anni dall’atto di acquisto.
Tale regola vale indipendentemente dal Comune in cui si trova il precedente immobile e si applica anche agli acquisti a titolo gratuito, come nel caso delle donazioni o, ancora, delle agevolazioni sulla prima casa se si possiede un immobile già ereditato.
Bisogna però sapere che, con l’ordinanza 3596/2026, la Corte di Cassazione ha escluso la possibilità di agevolazione se l’immobile già in possesso è locato a terzi: l’affitto non è infatti una misura che impedisce di fruire della prima casa, perché si tratta sia di un’indisponibilità temporanea che di una scelta volontaria del proprietario. In altre parole, la ripetizione dell’agevolazione è possibile solo tramite sostituzione dell’immobile stesso.
Infine, è utile rispondere a un dubbio comune nei casi di sostituzione: “Se cambio residenza, la prima casa diventa seconda?”. Il processo è automatico ai fini IMU e delle agevolazioni future, perché il cambio di residenza implica che l’altro immobile non sia formalmente l’abitazione principale. La modifica non è però retroattiva sui benefici già fruiti sul primo acquisto, salvo la decadenza per il mancato trasferimento entro i termini.
Quali agevolazioni sulla prima casa se ne ho già una?
Se si possiede un immobile già idoneo nello stesso Comune, le agevolazioni fiscali sull’acquisto – ad esempio, l’imposta di registro al 2% o l’IVA al 4% – non spettano, salvo le eccezioni già illustrate, come l’inidoneità o la vendita entro due anni.
Tuttavia, esistono agevolazioni di altra natura che possono comunque applicarsi alla nuova abitazione, soprattutto se questa diventerà la residenza principale. In particolare, si potrà usufruire:
- della detrazione IRPEF al 19% sugli interessi passivi del mutuo, fino a un massimo di 4.000 euro l’anno;
- dell’esenzione IMU sulla prima casa, quella di residenza;
- eventuali bonus di ristrutturazione, di sicurezza o di sostenibilità con aliquote variabili, a seconda di quelli stabiliti di anno in anno per le prime case.
Infine, è bene anche ricordare che, in alcuni casi, è possibile usufruire delle agevolazioni sulla prima casa senza residenza: come già spiegato, le riduzioni su imposta di registro, IVA e imposte catastale e ipotecaria valgono anche se l’immobile si trova nel Comune dove il soggetto svolge le proprie attività lavorative o di studio.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.