Surroga dei mutui? Ecco come funziona
Forse non tutti sanno che è possibile ottenere migliori condizioni di mutuo anche se è passato un po’ di tempo dalla stipula del contratto. Questa operazione è chiamata tecnicamente surroga mutui e consiste nella portabilità del mutuo da una banca all’altra.
Per cambiare banca è importante, chiaramente, che sussistano per il contraente delle condizioni più vantaggiose: se c’è un maggiore risparmio, ad esempio un tasso più basso rispetto a quando il mutuo è acceso, allora si può procedere con la “surroga del mutuo”.
Con surroga mutui si intende un vero e proprio nuovo contratto di mutuo con una banca e con condizioni economiche diverse rispetto al primo contratto che si è stipulato. Per capire come funziona la surroga dei muti bisogna rivolgersi a persone esperte in materia, come i consulenti della banca, che sapranno valutare il caso specifico e, oltre alle condizioni di risparmio, anche la fattibilità del cambio del mutuo rispetto al caso specifico.
Infatti ogni caso è a sè: bisogna valutare il numero di anni decorsi dall’accensione del mutuo, il numero di anni residui, l’importo delle rate, le eventuali mutate condizioni finanziarie o lavorative di chi ha contratto il mutuo.
L’aspetto più rivoluzionario e interessante della surroga mutui è la sua gratuità. La nuova banca (o banca di destinazione) si accollerà tutte le spese delle pratiche, come ad esempio i costi del notaio, i costi di perizia, di istruttoria e di portabilità delle varie polizze.
La surroga mutui a costo zero è introdotta dal Decreto Bersani del 2007: la rivoluzione del decreto è quella di rendere illegittime le clausole e le penali che impedivano al contraente di passare da un istituto di credito ad un altro.
La novità non sta solo nel fatto che la surroga mutui è gratuita ma anche nell’aspetto delle tempistiche di trasferimento del mutuo. In soli 30 giorni a decorrere dalla richiesta di surroga da parte della nuova banca, il mutuo deve essere trasferito. Se questo non avviene, la banca originaria sarà costretta a pagare al mutuatario, come risarcimento, un importo pari all’1% del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo.
Vediamo anche, nello specifico, quali condizioni è possibile cambiare con la surroga del mutuo:
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la tipologia di tasso, da fisso a variabile e viceversa;
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lo spread applicato dalla banca, ovvero il ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo;
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la presenza del CAP, ovvero il tetto massimo oltre il quale il tasso non può aumentare;
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la clausola floor, ovvero un limite percentuale al di sotto del quale il tasso non può scendere, pur in presenza della riduzione dell’indice di riferimento.
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la durata del mutuo.
Due aspetti invece non possono essere rivisti durante la surroga mutui: la figura del garante del mutuo e l’importo che è trasferito, che deve essere pari al debito residuo con la vecchia banca. Nel caso in cui il contraente volesse una nuova liquidità, potrebbe invece optare per la surroga del mutuo + liquidità o per la rinegoziazione mutuo.
