Subaffittare una casa è lecito?
Quando si sottoscrive un contratto di locazione nella viste di inquilino ci si chiede se si è legittimati a subaffittare l’appartamento o parte di esso in base a quanto disposto in merito dalla legge. Subaffittare parte di un immobile, ad esempio, può rivelarsi una buona opportunità per recuperare parte del canone di locazione pagato. Soprattutto quando la cifra è particolarmente elevata o quando, a causa delle proprie condizioni economiche, si fatica a sostenere le spese.
Due sono gli aspetti sui quali concentrarsi. La differenza tra sublocazione totale e sublocazione parziale nonché la necessità o meno del consenso alla sublocazione da parte del proprietario dell’immobile.
Cos’è il contratto di sublocazione
Il contratto di sublocazione è il contratto sottoscritto dall’inquilino con un terzo estraneo al rapporto di locazione principale. Il contratto ha come oggetto la concessione in godimento dell’immobile, nella sua totalità o solo per una parte di esso e per una certa durata di tempo.
Siamo di fronte a una forma contrattuale disciplinata in generale dall’articolo 1594 del codice civile.
In base a detta norma, il conduttore (o inquilino) ha facoltà di sublocare il bene locatogli ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore, salvo che vi sia un patto contrario. Dunque, la facoltà di sublocare è prevista a meno che non vi siano accordi in senso contrario. Questo è quanto previsto in senso generico per il contratto poiché in caso di locazione di immobili ad uso abitativo le cose stanno diversamente come vedremo più avanti.
Differenza tra sublocazione e cessione del contratto di locazione
L’articolo 1594 codice civile che abbiamo sopra citato pone anche una differenza rispetto al caso della cessione della locazione poiché si precisa che la cessione può avvenire solo con il consenso del proprietario dell’immobile. Per capire la ratio della norma è necessario soffermarsi sulla differenza tra le due casistiche.
Nell’ipotesi della sublocazione il conduttore, pur acquisendo a sua volta il ruolo di locatore, rimane pur sempre vincolato in prima persona nei confronti del proprietario dell’appartamento.
Nell’ipotesi della cessione della locazione abbiamo invece l’estromissione dal contratto dell’inquilino che ha ceduto, con il subentro del nuovo inquilino. Si spiega così il fatto che per la cessione il requisito indispensabile è il consenso del proprietario. Assistiamo infatti a una modifica del soggetto che si impegna nei suoi confronti e pertanto egli è legittimato ad esprimere un rifiuto.
In linea di principio il nostro ordinamento invece in caso di sublocazione non richiede il benestare del padrone di casa poiché il soggetto obbligato e responsabile nei confronti del locatore resta l’inquilino iniziale.
Sublocazione immobili aventi uso abitativo
In merito alla locazione avente ad oggetto immobili ad uso abitativo, ai sensi della Legge 431/98 le regole sono diverse. Viene sancito il divieto, oltre che di cedere, anche di subaffittare l’immobile, qualora non vi sia il consenso del locatore. Per poter subaffittare l’immobile occorre che nel contratto di locazione venga inserita un’apposita clausola autorizzativa. Il consenso conferito tramite l’inserimento della clausola è generico e non viene riferito ad uno o più specifiche persone.
Inoltre è bene sapere che non in tutte le tipologie di contratto di locazione immobiliare è possibile il subaffitto. È infatti previsto un divieto legislativo per i contratti ad uso transitorio o per quelli conclusi con studenti universitari fuori sede.
Cosa succede se l’inquilino subaffitta in assenza della clausola autorizzativa
Nel caso non vi sia accordo in merito alla possibilità di subaffittare, il proprietario, qualora l’inquilino proceda in autonomia, potrà avviare un’azione legale chiedendo al Giudice la risoluzione del contratto di locazione e di sublocazione a cui è legato. Il rapporto giuridico che sorge con il contratto di sublocazione subisce sempre la stessa sorte del contratto di locazione principale.
Nel caso in cui la domanda di scioglimento venga accolta dal Giudice, il proprietario potrà pretendere la restituzione dell’immobile e il rilascio da parte del conduttore cui esso è stato concesso in subaffitto.
Requisiti per sublocare parte dell’immobile
Qualora si intenda sottoscrivere un contratto di subaffitto parziale volto cioè a subaffittare solo parte dell’immobile, non è necessaria una clausola autorizzativa da inserire poiché non è richiesto il consenso del proprietario. Il subaffitto parziale è libero e possibile. Anzi una clausola specifica dovrà essere riportata nel caso in cui il proprietario voglia porre a priori un veto. In questo caso il suo dissenso dovrà essere concettualizzato.
L’inquilino, dal suo canto, è tenuto ad inviare comunicazione formale al proprietario per rendere nota la sua intenzione di subaffittare unitamente al nominativo dell’inquilino e all’indicazione dei locali che verranno subaffittati.
Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo.