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Lo sfratto per morosità è un procedimento volto ad assistere il proprietario di un immobile concesso in locazione, qualora il conduttore mancasse di pagare il canone di locazione o gli oneri accessori. Per poter procedere ad uno sfratto per morosità di un locale commerciale, in particolare, è indispensabile essere in possesso del contratto di locazione: in mancanza di questo documento risulterà impossibile ricorrere a questa misura.

Scopriamo insieme i requisiti per poter richiedere uno sfratto per morosità di un locale commerciale, la procedura che è necessario seguire ed i tempi di attesa richiesti.

Quando avviene lo sfratto per morosità di un locale commerciale?

Il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità di un locale commerciale quando il conduttore risulta inadempiente al pagamento dei canoni pattuiti.

Non esiste, tuttavia, una legge che indichi espressamente quale sia l’ammontare specifico del canone non pagato sufficiente a procedere con lo sfratto per morosità. La valutazione della gravità dell’inadempimento è rimessa ad un giudice, il quale userà come criterio guida nella sua decisione quanto espresso dall’art. 5 della legge n. 392/1978.

Tale articolo stabilisce che è possibile procedere ad uno sfratto per morosità di una locazione abitativa nel caso in cui:

• siano trascorsi 20 giorni dalla scadenza del pagamento del canone di locazione senza che il conduttore abbia provveduto al versamento della somma dovuta;
• il conduttore non abbia pagato gli oneri accessori per un ammontare corrispondente alle due mensilità del canone di locazione.

Il locatore, per poter avviare la procedura di sfratto per morosità di un locale commerciale con fac simile, deve essere in possesso del contratto di locazione e fornire un conteggio della morosità accumulata. Inoltre, il locatore potrebbe decidere di registrare il conduttore all’interno del registro degli inquilini morosi in modo da tutelare anche i successivi proprietari di locali commerciali.

Inoltre, una domanda che sarebbe utile porsi è la seguente: come inserire lo sfratto per morosità di un locale commerciale nelladichiarazione dei redditi? Nel caso di sfratto per morosità, i canoni di locazione sono esclusi dalla tassazione partendo dalla data di deposito del provvedimento giudiziale.

La procedura e i tempi per uno sfratto per morosità di un locale commerciale

Lo sfratto per morosità di un locale commerciale, dalla riforma Cartabia, prende avvio con un atto di intimazione di sfratto, notificato all’inquilino da un avvocato civilista. In questa istanza si provvede anche la citazione per la convalida. Successivamente, si terrà un’udienza entro 20 giorni liberi dalla notifica dell’atto. Se il giudice convalida lo sfratto, il conduttore avrà 1 mese di tempo per procedere alla liberazione dell’immobile.

Avviare il procedimento

Per avviare uno sfratto per morosità di un locale commerciale il locatore deve rivolgersi ad un avvocato civilista, il quale provvederà a far recapitare all’inquilino moroso un atto di intimazione di sfratto con contestuale citazione per la convalida, nel quale viene specificata la data in cui il conduttore dovrà presentarsi in Tribunale per l’udienza. Tra il giorno dell’udienza e la notifica dell’atto devono intercorrere almeno 20 giorni liberi.

L’udienza

L’udienza può portare a 3 esiti diversi riportati di seguito:

• il procedimento si estingue, se il locatore non si presenta all’udienza. Questo succede, solitamente, se il locatore ed il conduttore hanno già trovato un accordo dopo la notifica dell’atto di intimazione. È importante sottolineare, a questo proposito, che il pagamento prima dell’udienza per uno sfratto per morosità di un locale commerciale non garantisce l’estinzione della procedura: questo succede solo se c’è un accordo tra inquilino e proprietario;
• il giudice convalida lo sfratto, quando il conduttore o non si presenta o non si oppone. In questo caso l’inquilino ha 1 mese di tempo per vacare l’immobile;
• il giudice muta il rito, se il conduttore si presenta all’udienza e propone un opposizione. In questo scenario, il procedimento prosegue nelle forme del rito ordinario locatizio e termina con l’emissione di una sentenza.

È importante notare che, per uno sfratto per morosità di un locale commerciale, il termine di grazia non è mai concesso: non è quindi possibile sanare la morosità entro 90 giorni. Una domanda che può sorgere spontanea a questo punto è: ma è richiesta una mediazione obbligatoria per lo sfratto per morosità di un locale commerciale? La risposta è negativa, a meno che il giudice non proceda al mutamento del rito.

La liberazione dell’immobile

A seguito della convalida dello sfratto, l’inquilino ha 1 mese di tempo per liberare l’immobile. Nel caso in cui il conduttore non rilasci l’alloggio nei termini stabiliti, sarà possibile richiedere un’azione esecutiva per ottenere il rilascio forzoso dell’immobile.

Come difendersi da uno sfratto per morosità di un locale commerciale?

Per un inquilino moroso esistono diversi modi per evitare uno sfratto per morosità di un locale commerciale:

• proroga: il conduttore ha la possibilità di richiedere 20 giorni di proroga per poter adempiere al pagamento dovuto;
• opposizione: il conduttore si presenta all’udienza del Tribunale con un avvocato e presenta una opposizione all’ordinanza.

La soluzione che permette di evitare lo sfratto in poco tempo e con il minor dispendio di denaro possibile è, tuttavia, quella di trovare un accordo con il locatore a seguito dell’atto di intimazione e prima di arrivare all’udienza in Tribunale.

Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo.

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