PRELIMINARE DI VENDITA: L’ACQUIRENTE PUÒ RIFIUTARSI DI STIPULARE IL ROGITO SE SCOPRE CHE IL BENE È PIGNORATO
Il preliminare di vendita è l’accordo con il quale le parti si obbligano a concludere entro un dato termine un successivo contratto definitivo, il cui contenuto essenziale è già stato concordato nel preliminare.
Si tratta di uno schema contrattuale molto usato nell’ambito degli acquisti immobiliari.
La Corte di Cassazione (sentenza n. 7612 del 9 marzo 2022) ha ribadito che il promissario acquirente può rifiutare la stipula del definitivo se scopre che l’immobile da acquistare è pignorato.
Più precisamente: quando nel preliminare l’immobile viene garantito libero da ipoteche, spetta al venditore procedere alla cancellazione.
Casa garantita “senza vincoli”
Nella fattispecie, era stato sottoscritto un contratto preliminare di vendita nel quale i promittenti venditori aveva garantito al promissario acquirente che l’immobile in vendita era libero da ipoteche e da altri trascrizioni pregiudizievoli il diritto di proprietà.
Prima della scadenza del termine per la stipula , l’acquirente aveva scoperto che l’immobile, contrariamente a quanto garantito dal venditore, era gravato da ipoteca.
Ragion per cui, si era rifiutato di sottoscrivere il rogito.
Risoluzione contrattuale
Il giudice di merito hanno ritenuto che la condotta del compratore fosse del tutto giustificata.
L’acquirente aveva contestato la presenza dell’ipoteca ai venditori e questi, gli hanno notificato una diffida a recarsi presso un notaio per il rogito.
Da qui la decisione di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di vendita per inadempimento dei venditori, ai sensi dell’art. 1453 del codice civile.
I venditori hanno però proposto ricorso in cassazione, ritenendo di essere dalla parte della ragione. Anche perché – sostengono – alla data fissata per la stipula, la banca aveva dato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca e del pignoramento sul bene. Nessun pregiudizio sarebbe dunque derivato – a loro dire – al compratore con la stipula della vendita definitiva.
La Suprema corte, nel respingere la domanda, ha evidenziato che, pur a fronte della clausola in forza della quale i promittenti venditori avevano garantito che i beni promessi in vendita erano liberi da ipoteche e da trascrizioni pregiudizievoli, il compendio immobiliare oggetto del preliminare era risultato invece gravato da ipoteca e da pignoramento.
Circostanza che è contestata dall’acquirente ai promittenti venditori.
Il principio
Il promissario acquirente di un immobile può legittimamente rifiutare di stipulare il contratto definitivo.
Questo succede se alla data fissata per la relativa stipula, tali formalità pregiudizievoli non siano cancellate dal promittente venditore.
Buona fede contrattuale
Sullo sfondo della vicenda presa in esame, trovano applicazione diversi principi generali. Tra questi, anzitutto, la buona fede contrattuale. L’art. 1176 del codice civile dispone che “nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia”.
Ed ancora, l’art. 1375 del codice civile ci dice che “il contratto deve essere eseguito secondo buona fede”. La norme impone a ciascuna parte l’adozione di comportamenti che siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte.
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