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Preliminare di compravendita: tutto ciò che bisogna sapere

Preliminare di compravendita

Il  preliminare di compravendita, chiamato anche compromesso, è un accordo tra venditore e compratore, nel quale entrambe le parti si impegnano, reciprocamente, a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.

Il preliminare di compravendita: cos’è

Il compromesso viene spesso utilizzato come sinonimo di contratto preliminare di vendita tra due parti interessate, chiamate rispettivamente promissario acquirente e promittente alienante, a concludere il trasferimento di un bene immobile.

Come ogni contratto preliminare, anche quello di vendita ha degli effetti obbligatori per i contraenti di prestare il consenso per la futura vendita.

Infatti, il compromesso permette:

  • alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, assicurandosi che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente;
  • consente inoltre di sfruttare l’intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutta una serie di adempimenti prodromici e funzionali alla vendita.

Nel contratto preliminare, quindi, le parti si obbligano a portare a termine il contratto di vendita definitivo in un secondo momento, impegnandosi fin da subito ad onorare il reciproco impegno.

Il preliminare di compravendita: cosa contiene?

A prescindere dal luogo della stipula, gli elementi essenziali che il preliminare di compravendita deve contenere sono:

  • consenso delle parti;
  • indicazione esatta del bene immobile;
  • il prezzo concordato tra le parti.
  • forma scritta del documento

La normativa vigente in materia definisce che l’atto debba essere redatto secondo la forma dell’atto pubblico e della scrittura privata: si tratta, peraltro, di una condizione imprescindibile se il preliminare ha ad oggetto immobili da costruire o in corso di costruzione.

Sebbene non sia obbligatorio recarsi presso un professionista, la stipula del “compromesso” in sede notarile ha una forma di garanzia più significativa per le parti, soprattutto per il promissario acquirente che ne esce più tutelato.

Il contenuto del compromesso deve essere preciso ed esauriente per evitare che, in un secondo momento, si possano generare malintesi e una delle due parti debba retrocedere (ove previsto) dall’accordo preso.

La caparra: clausola accessoria al compromesso

Il contenuto minimo del compromesso può essere accresciuto introducendo delle clausole accessorie: si tratta di condizioni che non influenzano l’esistenza del contratto, ma – una volta presenti – possono determinarne la validità ed efficacia. Queste postille vengono infatti utilizzate per tutelare una delle due parti o in alcuni casi, entrambe.

La caparra è una tra le clausole accessorie più utilizzate: secondo l’art. 1385 del Codice Civile, il venditore ha la possibilità di chiedere il versamento di una somma di denaro all’acquirente, con l’obiettivo di confermare l’impegno assunto. Se la transazione va a buon fine, la caparra (c.d. caparra confirmatoria) viene restituita o imputata al pagamento del prezzo definitivo; viceversa, se una delle due parti non adempie al suo obbligo, l’altra parte ha la possibilità di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta, o chiedendone il doppio dell’importo versato.

Il preliminare ad effetti anticipati

Il contratto preliminare ad effetti anticipati è molto frequente nelle contrattazioni immobiliari e si caratterizza per l’obbligo da parte delle parti, di prestare il consenso in occasione della stipula del contratto definitivo, riconoscendo anche l’esecuzione anticipata di alcune obbligazioni. Il trasferimento di proprietà si verifica in seguito alla stipula del contratto definitivo.

chi paga le spese di registrazione del preliminare? Le spese di registrazione spettano all’acquirente salvo differenti accordi.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.

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