ESTINGUERE IL MUTUO: COSA SAPERE SULLE PENALI E PERDITA DEGLI INTERESSI
Estinguere il mutuo: nel momento in cui si accende un mutuo con la banca per poter usufruire di una certa somma di denaro che servirà ad acquistare un immobile o l’acquisto di immobili per attività professionali.
Bisogna sempre tenere presente che il prestito bancario non è privo di interessi.
Gli interessi, ovvero il compenso per avere a disposizione subito il capitale, pari ad una somma che è proporzionale al capitale e alla durata del prestito, vanno restituiti alla banca entro termini fissati in sede di stipula del contratto di mutuo.
A volte può però accadere che si possa anticipare l’estinzione del mutuo, un sogno per molti!
Può infatti arrivare una eredità, un profitto inaspettato, una qualsiasi entrata finanziaria imprevista che permetta al mutuatario di richiede l’estinzione anticipata del mutuo.
Cosa vuol dire estinzione anticipata del mutuo
Estinguere il mutuo prima del tempo vuol dire cessare il rapporto con la banca prima della data di scadenza tramite il pagamento di tutto il capitale residuo. Può essere un’estinzione:
- Totale: tutto l’importo ancora da pagare
- Parziale: restituzione di una sola parte del capitale del capitale residuo per abbassare il valore delle rate.
Quanto costa estinguere un mutuo
In Italia dal 2007 a regolare il costo della penale in merito alla richiesta dell’estinzione anticipata del mutuo è l’art. 120-ter del Testo Unico Bancario che prevede quanto segue:
- l’estinzione non prevede il pagamento di una penale nel caso di mutui bancari richiesti per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile, dopo il 2007;
- una penale è prevista nel caso di mutui fondiari o per altri tipi di finanziamenti;
- per i mutui accesi prima del 2007 è prevista invece una penale ridotta con un tetto massimo stabilito dall’Accordo Abi e Associazione dei consumatori del 2 maggio 2007 e che risente del tipo di contratto di mutuo stipulato.
Vediamo ora come funziona la restituzione degli interessi in base al tasso variabile o fisso.
Restituzione degli interessi
Vediamo i casi di penale relativa al tasso concordato, variabile, fisso o misto. Per i mutui a tasso variabile è prevista una penale massima:
- dello 0,50% prima del terz’ultimo anno di ammortamento;
- dello 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento;
- 0% negli ultimi due anni di ammortamento.
Per i mutui a tasso fisso stipulati prima del 1° gennaio 2001 si seguono le stesse percentuali del tasso fisso,
Per i mutui a tasso fisso stipulati dopo questa data, la penale è:
- dell’1,90% nella prima metà dell’ammortamento;
- dell’1,50% nella seconda metà dell’ammortamento;
- dello 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento;
- 0% negli ultimi due anni di ammortamento.
Per i mutui a tasso misto si seguono le regole appena descritte in base alla tipologia di tasso applicato al momento dell’estinzione.
Conviene estinguere un mutuo anticipatamente?
Se si decide estinguere un mutuo prima del termine è meglio fare una attenta analisi costi-benefici per capire se conviene interrompere la rata e in quale momento convenga farlo.
Conoscere l’ammontare delle penali è di fondamentale importanza se si sta valutando questo passo, perché a volte non è affatto conveniente.
Va infatti ricordato che la maggior parte degli istituti bancari italiani applica il piano di ammortamento alla francese con la rata del mutuo che è composta per la maggior parte di interessi, e solo in minima parte dal capitale.
In questo caso gli interessi vengono pagati tutti in anticipo rispetto al capitale: l’estinzione del mutuo in anticipo può aver senso solo se si effettua nei primi anni rispetto alla sua erogazione.
Come si richiede l’estinzione anticipata del mutuo
Per richiedere l’estinzione anticipata del mutuo bisogna comunicare all’istituto di credito di voler estinguere il debito prima della sua scadenza stabilita.
Si compila una richiesta completa di modulo di autocertificazione, allegando copia del documento di identità e del codice fiscale, in cui si chiede alla banca di fornire il calcolo dell’importo da versare nel caso di estinzione anticipata.
Per i mutui richiesti dopo il 2 maggio 2007 bisogna allegare alla richiesta anche la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà necessaria per dimostrare i requisiti per l’applicazione delle penali ridotte.
Entro 30 giorni la banca rilascerà al debitore la relativa quietanza per l’estinzione del finanziamento.
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