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COME VENDERE UN IMMOBILE RICEVUTO IN DONAZIONE?

donazione

Sono diverse le problematiche relative a un bene ricevuto in donazione, perché chi dona il bene potrebbe fare discriminazione tra gli eredi legittimi, ovvero figli e coniugi, che potrebbero attaccare la vendita e ottenere, dall’acquirente, la restituzione del bene che il donatario gli ha venduto. Come risolvere la questione?Si può decidere per esempi di revocare la donazione con vendita diretta del bene al terzo acquirente. C’è poi la donazione indiretta. Si tratta di situazioni complesse, ed è per questo che in linea generale i notai sconsigliano la donazione: è più difficile vendere una casa ricevuta in donazione che una invece ottenuta tramite vendita o eredità.

Cosa dice la Legge sulla vendita di un bene ricevuto in donazione

Sono tutelati dal codice civile i cosiddetti eredi legittimari, ossia il coniuge e i figli, e non è possibile eliminare il diritto di eredità, oltre al diritto di una quota minima dell’eredità del defunto.

Il diritto di riscatto vale sempre da parte degli eredi, in qualunque situazione, e nel caso in cui i beni caduti in successione dovessero essere insufficienti a garantire ai legittimari le loro quote, potrebbe essere possibile per loro anche attaccare le donazioni fatte in vita dal defunto.

Mettiamo per esempio il caso in cui una madre defunta abbia deciso di fare in vita una serie di donazioni per agevolare un figlio rispetto a un altro.

Quest’ultimo potrebbe contestare le donazioni che la madre ha fatto, quando ancora era viva, al proprio fratello.

Se, nel frattempo, questo bene ricevuto in donazione viene venduto e non sono passati 20 anni dalla trascrizione della donazione, gli eredi legittimari lesi possono agire contro l’acquirente e imporre a questi la restituzione del bene che ha già regolarmente pagato.

Si ha così un’azione di restituzione del bene, che passa automaticamente all’erede. Semplice da comprendere che nessuna nessuna banca finanzierà l’acquisto di una casa il cui venditore l’ha ricevuta in donazione.

Questo perché il bene potrebbe essere perso dall’acquirente, se non sono passati ancora 20 anni dalla donazione e se anche uno solo degli eredi legittimari dovesse ritenersi leso dalla divisione fatta dal donante. 

Quando il bene non può essere ripreso dagli eredi

Ci sono, tuttavia, dei casi in cui non possono essere restituiti questi beni. Si deve specificare prima che ci sono diversi tipi di donazione. Esiste la donazione diretta che si verifica quando il donante, proprietario del bene, lo regala al donatario. Si tratta di immobili o di beni di non modico valore, l’atto va fatto dinanzi al notaio ed in presenza di due testimoni.

Poniamo l’esempio di un padre che voglia donare a un figlio una casa di proprietà, senza attendere l’eredità, dovrà quindi recarsi dal notaio con il figlio per firmare l’atto di donazione.

La donazione indiretta si verifica quando vengono regalati dei soldi affinché si possa acquistare il bene, oppure si paga direttamente il venditore.

Come funziona quindi con la restituzione di beni in casi di donazione indiretta?

La Cassazione ha cambiato idea rispetto al passato, affermando che le donazioni dirette non facciano parte de i casi di restituzione dei beni, che possono essere venduti dal donatario senza paura di liti tra gli eredi.

La vendita: come fare?

Per effettuare la vendita del bene è possibile attendere la scadenza dei termini che suggerisce la Legge, ovvero 20 anni dalla trascrizione della donazione, e 10 anni dalla morte dello stesso, dopo quali non è neanche possibile agire contro il donatario.

Si potrebbe in alternativa far firmare agli eredi legittimari (ad esempio i figli, il coniuge o i genitori del donante) una dichiarazione di rinuncia all’azione di lesione della legittima.

Questa dichiarazione avrebbe però valore solo se sottoscritta dopo la morte del donante.

Si potrebbe decidere infine di revocare la donazione: il bene tornerebbe quindi al donante.

Successivamente, il donante venderebbe il bene al terzo acquirente, evitando così che questi riceva un bene proveniente da una donazione.

*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti.

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