CONTRATTO LOCAZIONE COMMERCIALE:COME FUNZIONA?
Contratto di locazione commerciale: prendere in affitto un immobile ad uso commerciale richiede una serie di accorgimenti, che si traducono in un contratto specifico e completo di ogni informazione necessaria, al fine della conclusione dell’accordo tra le parti.
Vediamo, dunque, cos’è un contratto di locazione commerciale, in che ambiti si applica e di cosa si compone.
Cos’è il contratto di locazione commerciale?
Il contratto di locazione commerciale (o uso diverso dall’abitativo) è l’accordo scritto che legittima il passaggio temporaneo (con durata variabile, a seconda dell’attività che si andrà a svolgere) di un immobile ad uso, appunto, commerciale tra due persone: il locatore (o proprietario) e il conduttore (o inquilino).
Differenze con l’uso abitativo
Ciò che differenzia questo tipo di contratto da quello che viene stipulato per uso abitativo è, anzitutto, la durata obbligatoria sancita dalla legge.
La durata
Mentre, infatti, per case e appartamenti vale la regola che dà la libertà, alle due parti, di scegliere il tipo di contratto da stipulare in termini di permanenza del locatario all’interno dell’abitazione, per gli immobili ad uso commerciale (cioè, tutti quelli facenti parte della categoria catastale C) vige una norma precisa, che divide così la durata minima di validità dell’accordo:
- 6 anni per gli esercizi commerciali (es: i saloni dei parrucchieri), con rinnovo automatico per altri 6 anni;
- 9 anni per le attività alberghiere (alberghi, bed&breakfast, casa vacanze, ecc.) + altri 9 di rinnovo;
- 9 anni per attività simili a quelle ricettive (stabilimenti balneari, pensioni, ecc.).
Questa regola viene meno quando si necessita dell’immobile per un tempo ridotto, per l’apertura, ad esempio, di un temporary shop. In questo caso, il contratto stipulato sarà di locazione commerciale transitoria.
Contratto di locazione commerciale: quando si usa?
Prima di vedere i classici ambiti di applicazione del contratto di locazione commerciale, è bene fare una distinzione con quello chiamato “affitto commerciale”.
Mentre il primo fa riferimento alla locazione dei cosiddetti “beni non produttivi”, come uffici o negozi, l’affitto commerciale riguarda la concessione di attività già avviate o terreni coltivabili (beni produttivi, cioè che producono dei frutti o dei risultati).
Il contratto di locazione commerciale, dunque, si può applicare alle attività:
- lavorative (uffici, archivi, ecc.);
- commerciali e artigianali (ristoranti, bar, pub, calzolai, ecc.);
- industriali (magazzini, capannoni, ecc.);
- ricettive.
Non può essere applicato, invece, per le attività che offrono anche servizi aggiuntivi, come nel caso dei co-working, in cui, oltre alla concessione dello spazio, vengono erogati altri servizi come la connessione internet. In questo caso, il contratto da stipulare sarà quello relativo all’utilizzo di spazi e servizi.
Come si redige un contratto di locazione commerciale
Il contratto di locazione commerciale può essere redatto in modo autonomo, anche se il consiglio è sempre quello di affidarsi a un tecnico specifico, che può essere un agente immobiliare, un commercialista o un legale.
Ogni contratto deve contenere delle informazioni obbligatorie e, a scelta del locatore, una serie di clausole accessorie, tra cui:
- l’oggetto, in cui viene indicata la descrizione dell’immobile comprensiva delle informazioni catastali;
- la destinazione, ossia la descrizione dell’uso che il locatario farà dell’immobile;
- i termini per il recesso da parte di entrambe (che deve essere fatto tramite PEC o raccomandata A/R);
- la possibilità di sublocare il locale commerciale, concessa o meno dal proprietario;
- il canone d’affitto;
- la durata del contratto;
- una lista di arredi, se questi sono presenti al momento della locazione;
- l’ammontare della somma da versare a mo’ di cauzione o la richiesta della stipula di una fidejussione.
Una volta redatto, accettato e firmato, il contratto andrà registrato all’Agenzia delle Entrate, fisicamente o per via telematica, entro 30 giorni dalla firma dello stesso.
Disdetta e costi
La disdetta di un contratto di affitto per un locale commerciale deve rispettare quelli che sono i termini previsti dalla legge. Nel caso non si dia disdetta, il contratto si rinnova.
I tempi della disdetta sono:
- 12 mesi di anticipo, con lettera di raccomandata, per contratti lunghi 6 anni;
- 18 mesi di anticipo, con lettera di raccomandata, per i contratti di 9 anni.
Il locatore può recedere il contratto in caso ci sia una giusta causa:
- necessità di utilizzare l’immobile;
- necessità di lavori di ristrutturazione;
- demolizione del locale.
In ciascuno dei tre casi, il locatore deve spiegare le sue ragioni in una lettera raccomandata, da inviare 12 o 18 mesi prima della scadenza del contratto.
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