CONDOMINIO, COME SI RIPARTISCONO LE SPESE PER I SOFFITTI E I SOLAI?
Condominio: la risposta principale a questa domanda sta tutta all’interno dell’articolo 1125 del codice civile che disciplina il regime delle spese per la manutenzione e la ricostruzione.
Tale elemento viene suddiviso in tre parti:
- una sezione centrale che serve sia da copertura del piano inferiore sia da sostegno per quello superiore, ed e quindi comune a entrambi i piani sovrapposti. Essa può essere composta da materiali di differenti tipologie(come travi portanti, solette di calcestruzzo, armatura di ferri, elementi per il livellamento, isolante acustico e termico ecc.);
- una “faccia” superiore, posta all’interno dell’immobile sovrastante, che costituisce il pavimento che copre la struttura portante;
- una “faccia” inferiore, interna all’immobile sottostante, che costituisce, per quest’ultimo, il soffitto.
La sezione mediana rappresenta la struttura che divide le due unità immobiliari interessate; è egualmente necessaria per entrambe ed al tempo stesso, di assoluta inutilità per gli altri condòmini. Le spese di manutenzione e ristrutturazione di tale sezione vanno equamente divise tra i relativi proprietari dei due appartamenti sovrapposti.
Al contrario, i costi inerenti al pavimento e al soffitto sono a carico del proprietario dell’immobile sovrastante e di quello sottostante.
Poiché che degli interventi su tali elementi beneficia solo il condomino proprietario dell’immobile del quale costituiscono pertinenza.
La funzione del regolamento di condominio
L’articolo 1125 del codice civile può essere “sostituito” dalle norme di un regolamento condominiale di natura contrattuale.
Da parte dei soli privati interessati dall’intervento manutentivo, i quali possono accordarsi per una ripartizione dei costi diversa da quella stabilita dalla legge.
Nel caso in cui uno dei due condomini anticipi per intero la somma necessaria alla riparazione, ha diritto di richiedere il rimborso della quota spettante all’altro ai sensi dell’art. 1110 c.c., a prescindere dal requisito dell’urgenza richiesto invece dall’art. 1134 c.c.
Bisogna sottolineare che gli interventi su pavimenti e soffitti non possono modificare i volumi degli immobili sovrastanti
Lo stesso vale nel caso di un innalzamento o un abbassamento delle altezze degli appartamenti, salvo il consenso di ambo i condomini e/o necessità di carattere tecnico.
In tal caso, tuttavia, al condomino che subisce il restringimento delle cubature del proprio immobile spetta un risarcimento del danno.
Sul punto, si registra un’importante pronuncia della Suprema Corte di Cassazione (n. 1225/2003) che, a oggi, rappresenta quella alla quale fare principale riferimento per la disciplina di casi simili.
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