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Secondo la Cassazione, solo un accordo scritto tra le parti può dar luogo, quindi, a una risoluzione anticipata dell’affitto. Cerchiamo di fare chiarezza e vediamo tutte le possibili implicazioni che possono sussistere tra la restituzione delle chiavi di casa e il recesso anticipato dal contratto.

L’ inquilino non può lasciare la casa prima della scadenza dell’affitto, a meno che possa dimostrare che sia sopravvenuta una causa a lui non addebitabile e non prevedibile al momento della firma del contratto, la così chiamata giusta causa  legata a gravi motivi di recesso soggettivi non volontari come ad ad esempio: ( un trasferimento improvviso e non richiesto espressamente dal lavoratore; problemi familiari, perdita del posto di lavoro, crescita del nucleo familiare, morte di un membro della famiglia e un vicino rumoroso particolarmente molesto).

Ci possono essere anche gravi motivi di recesso oggettivi non volontari come ad esempio: ( problemi strutturali dell’immobile, problemi di salubrità dell’immobile, problemi condominiali gravi e problemi ambientali).

Anche in presenza però di tale giusta causa è dovuto un preavviso di sei mesi durante i quali i canoni vanno regolarmente corrisposti, anche se si lascia prima l’appartamento. Quindi, tanto il locatore quanto il conduttore sono tenuti a rispettare il termine di validità del contratto. Questo però non toglie che le parti potrebbero anche accordarsi per chiudere prima il rapporto. Ma tale accordo deve essere espresso e, preferibilmente, scritto. Restituire semplicemente le chiavi dell’appartamento al locatore non consente di smettere di pagare le residue mensilità, anche se quest’ultimo le ha accettate.

Il proprietario dell’immobile  che abbia ricevuto le chiavi della casa potrebbe quindi ugualmente agire e notificare all’ex inquilino un decreto ingiuntivo.

La consegna delle chiavi prima della scadenza dell’affitto e l’accettazione del proprietario dell’appartamento NON significano reciproca accettazione della risoluzione del contratto e di rinuncia, da parte del locatore, dei canoni dovuti per il periodo di preavviso (sei mesi) che la legge prevede, in capo al conduttore, in caso di recesso dal contratto.

Per poter liberare definitivamente l’inquilino dall’obbligo di pagamento non è sufficiente la messa a disposizione materiale dell’immobile, ma anche che questo sia libero da arredi e che il proprietario dell’immobile abbia espressamente esonerato l’inquilino dall’obbligo del versamento dei canoni residui.

La rinuncia ai canoni relativi al periodo di preavviso, non può desumersi dal semplice silenzio del locatore – in quanto il silenzio del locatore non è normalmente indice di una sua precisa volontà – ma deve risultare da atti o comportamenti inequivocabili; tale non è la mera accettazione delle chiavi inidonea, di per sè sola, a dimostrare la rinuncia del locatore al pagamento del corrispettivo per l’intera durata del preavviso al quale avrebbe avuto diritto per legge.

Se però l’inquilino dimostra che, nel periodo del preavviso di sei mesi, l’appartamento è stato comunque dato in affitto e che pertanto il locatore non ha subito alcun danno, non è tenuto a corrispondere dette somme. Diversamente, bisognerebbe sempre farsi firmare una liberatoria dal proprietario dell’immobile, all’atto della consegna delle chiavi, con cui questi rinuncia espressamente ai canoni futuri.