Acquistare un immobile pignorato o con ipoteca: tutto quello che devi sapere
Che l’acquisto di un immobile avvenga per fini abitativi personali o per investimento, occorre fare attenzione per evitare sgradevoli sorprese. Un immobile può infatti essere gravato da pignoramento, ipoteca, diritti di terzi, che possono ostacolare la trattativa di compravendita. Che fare in questi casi?
Quali sono le formalità pregiudizievoli che possono colpire l’immobile oggetto di trattativa?
Un immobile può essere gravato da pregiudizievoli sia di natura civilistica che penalistica. Tra le più comuni pregiudizievoli di diritto civile troviamo il pignoramento immobiliare, il sequestro (conservativo o giudiziale) e l’ipoteca (legale o giudiziale) ma anche il diritto di abitazione a favore dei terzi. Ipotesi quest’ultima che ricorre ad esempio nel caso di assegnazione della casa familiare al coniuge collocatario dei figli in sede di separazione/divorzio e che determina l’indisponibilità del godimento dell’immobile sino al raggiungimento della maggiore età e/o comunque dell’autonomia dei figli della coppia. In ambito penalistico, invece, i più comuni sono il sequestro preventivo penale e l’ordinanza di sequestro conservativo, pregiudizievoli per la cui cancellazione è bene sapere che è quasi sempre necessario rivolgersi all’Autorità che li ha disposti.
Quali sono le differenze tra ipoteca e pignoramento?
Sono due istituiti che hanno caratteristiche e finalità diverse. Il pignoramento è il primo atto della procedura esecutiva che un soggetto “creditore” avvia allo scopo di soddisfare un credito che vanta nei confronti del proprietario dell’immobile “debitore” e che si svolge sotto il controllo dell’Autorità Giudiziaria e culmina con la vendita all’asta del bene e la distribuzione del ricavato tra tutti i creditori. L’ipoteca invece è una forma di garanzia che si costituisce mediante iscrizione nei pubblici registri e si estende sull’intero bene che ne è oggetto e tutela il creditore contro il pericolo di insolvenza del proprio debitore.
Dal lato pratico il pignoramento comporta che l’immobile venga tolto al proprietario ed il suo valore venga monetizzato per sanare tutti i debiti, mentre l’ipoteca non preclude il godimento del bene da parte del proprietario ma semplicemente lo segue fino a quando non sarà interamente soddisfatto il credito in ragione del quale è stata iscritta, garantendo al titolare una preferenza nella soddisfazione del proprio diritto.
Quali sono le verifiche obbligatorie quando l’oggetto della compravendita è acquistare un immobile pignorato?
I principali controlli da fare quando si decide di acquistare un immobile sottoposto ad esecuzione forzata si possono suddividere in due macroaree:
● Legale: trascrizioni, pesi, ipoteche, mutui esistenti, spese condominiali presenti e del biennio precedente, eventuali contratti di locazione o di gestione dell’immobile
● Amministrativa: conformità urbanistica, catastale e vincoli
Queste verifiche se effettuate da professionisti esperti consentono di raccogliere tutti dati relativi ad un immobile e consapevolmente valutare i pro e contro di un potenziale acquisto.
Come redigere correttamente la proposta di acquisto di un immobile pignorato?
E’ essenziale ricordare che se si decide di acquistare un immobile pignorato è possibile farlo ma prima che questo arrivi all’asta. In questi casi è indispensabile formalizzare un accordo sia con il creditore che ha avviato la procedura esecutiva sia con il proprietario dell’immobile pignorato e se ce ne fossero anche con gli eventuali soggetti titolari di ipoteche e/o di altri privilegi.
Da un lato si deve avere la certezza che il creditore rinunci all’esecuzione e si impegni alla cancellazione delle pregiudizievoli che ha iscritto sul bene e dall’altro che il debitore accetti la proposta di acquisto e tenga fede all’impegno sia di cedere l’immobile al prezzo pattuito (che andrà verosimilmente pagato a seconda del caso concreto, in tutto o in parte al creditore/i), sia di consegnarlo libero e sgombero da persone e cose.
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