Torrini condominiali: cosa sono e come si calcolano le spese
Torrini Condominiali: quando si parla di tetti condominiali, l’attenzione spesso si concentra sul lastrico solare e sulla proprietà dell’ultimo piano dell’edificio. Eppure, su molte delle coperture si erge una struttura che sovrasta il tetto di un edificio, il torrino condominiale, spesso situato sopra il vano scala o i locali dell’ascensore.
La sua funzione è quella di proteggere le infrastrutture e consentire l’accesso alle parti comuni dell’immobile, quali vani scala, locali tecnici, ascensori e altri impianti. Ecco, quindi, quali sono le regole per una corretta gestione di queste strutture e come ripartire le spese tra i condomini relative ai torrini condominiali.
Che cos’è il torrino condominiale
La parte sopraelevata del tetto di un edificio, spesso collocata sopra il vano scala in modo da consentire l’accesso al terrazzo o al lastrico dell’edificio, costituisce il torrino condominiale. Non infrequentemente, questa parte contiene elementi per il corretto funzionamento e la sicurezza dell’edificio, quali canne fumarie, antenne, sistemi elettrici e impianti di ventilazione.
Dal punto di vista normativo, è importante rifarsi a quanto prevede il Codice civile all’articolo 1117 che colloca il torrino tra le parti comuni dell’edificio, anche nel caso in cui il suo utilizzo è riservato solo a determinati condòmini. Essendo esposte a fattori atmosferici e all’usura, le strutture devono essere rese impermeabili e resistenti, con dotazione di parapetti e di sistemi di linea vita in modo da consentire l’accesso e il movimento in tutta sicurezza dei tecnici specializzati.
Perché è importante il torrino del condominio?
Per quanto riguarda gli aspetti propriamente urbanistici ed edilizi, i torrini condominiali non sempre si includono nel calcolo dell’altezza massima del fabbricato, ma è necessario che rispettino le soglie fissate dalle norme locali. Tuttavia, in caso di lavori di ristrutturazione o per interventi di installazione di nuovi impianti, il torrino assume un’importanza fondamentale.
Infatti, a prescindere dall’utilizzo per il vano scale, l’ascensore, molto spesso è da un vano come questo che si trova lo spazio per impiantare dei nuovi ripetitori telefonici, celle telefoniche e antenne Tv. Per queste ragioni, è importante seguire attentamente la normativa e rifarsi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, in particolare per il riparto delle spese tra i proprietari delle unità abitative del condominio.
Come si dividono le spese dei torrini condominiali
Chiarito che cos’è un torrino, è importante comprendere come devono essere suddivise le spese per la sua manutenzione. A tal proposito, è importante rifarsi a quanto prevede l’articolo 1123 del Codice civile il quale specifica che:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Lo stesso articolo, indica anche come comportarsi nel caso in cui si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa. In questo contesto, “le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Infatti, se un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere e impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, “le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità”.
Torrini del tetto del condominio, a chi spettano le spese
Da questa disciplina generale è necessario distinguere per ogni singola situazione in cosa consiste il torrino e qual è l’utilizzo che se ne fa. Il torrino della gabbia scale, per esempio, è un elemento funzionale affinché si possa consentire il passaggio dal vano scale a un terrazzo praticabile. La Corte di Cassazione ha stabilito, nella sentenza numero 3968 del 1997, che i torrini devono essere considerati come parti integranti delle scale.
Conseguentemente, sulla ripartizione delle spese del torrino scale è necessario rifarsi a quanto prevede il Codice civile. L’articolo 1124, infatti, stabilisce che “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.
Esempio di divisione delle spese per i torrini condominiali
Casi di ripartizione delle spese potrebbero verificarsi per infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare di un condominio. In tal caso, la suddivisione delle spese per la sua manutenzione e per la riparazione delle infiltrazioni avviene:
- per tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà di ciascuno se il lastrico è di proprietà e di uso comune;
- per un terzo delle spese al condòmino o ai condòmini che ne facciano un utilizzo esclusivo e per due terzi tra tutti gli altri condòmini, in base al calcolo con i rispettivi millesimali, che beneficiano della funzione di copertura del lastrico.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.