Chi paga le spese di condominio e i danni del lastrico solare o terrazzo?
Molto spesso si usano indistintamente i termini “lastrico solare” e “terrazzo” per indicare la sommità dell’edificio condominiale che ha la funzione di coprire i vani sottostanti. Tuttavia per il Codice civile, ma anche sulla base delle numerose pronunce della giurisprudenza, si può affermare che i due termini presentino delle differenze sostanziali basate, quasi esclusivamente, sulla funzionalità che la parte più alta dell’edificio può assumere, fermo restante la più importante che rimane quella di copertura.
Ecco, quindi, quando usare i termini lastrico solare o terrazzo, utili soprattutto a determinare chi ne sia il proprietario e come si ripartiscono le spese.
Che differenza c’è tra terrazzo e lastrico solare
Da una sommaria definizione, si può dire che la principale differenza tra il lastrico solare condominiale e il terrazzo dipende dalla funzione che si assegna alla parte posta in alto all’edificio.
Il lastrico solare, infatti, è essenzialmente una copertura per gli edifici sottostanti, mentre la terrazza è una superficie praticabile e vivibile, spesso delimitata da parapetti, destinata all’affaccio e all’uso da parte degli occupanti.
Pertanto, la destinazione d’uso ne determina anche la proprietà: il lastrico solare è spesso comune ai condomini, mentre la terrazza ha la caratteristica di permettere l’affaccio o altre utilità affini, ma può divenire di uso esclusivo di un’unità abitativa o di più condomini.
Differenza tra tetto e lastrico solare
La copertura di un edificio può essere anche inclinata e non praticabile. In questo caso si parla di tetto, costituito il più delle volte con delle tegole, falde e lamiere. Il lastrico solare, invece, è una superficie piana e orizzontale che, pur avendo la medesima funzione di copertura degli ambienti sottostanti, può essere anche calpestabile e si può usare per altri scopi a patto che non si cambi la funzione primaria che rimane quella della copertura.
C’è differenza anche tra lastrico solare e solaio, costituendo quest’ultimo la superficie piana che separa i livelli di un fabbricato, fungendo da pavimento per chi abiti al di sopra e da soffitto per chi abiti al di sotto.
Differentemente, con lastrico solare o terrazzo di copertura, si intende in maniera specifica la superficie orizzontale dell’ultimo piano di un edificio condominiale, progettata per la protezione dagli agenti atmosferici, con possibilità di essere calpestata.
Utilizzo del lastrico solare come terrazzo
Se entrambe le parti del condominio hanno la funzione di copertura, ciò che potrebbe contraddistinguere la terrazza è essenzialmente la funzione di affaccio. Infatti, la giurisprudenza è concorde nel riconoscere che la terrazza di livello rappresenti una superficie scoperta dell’edificio posta al di sopra di alcuni vani e, allo stesso tempo, sullo stesso piano di altri.
Rispetto a questi ultimi, secondo la sentenza della Cassazione Civile numero 2924 del 28 aprile 1986, la terrazza potrebbe costituire una comodità e un affaccio verso l’esterno, proiettandosi come un prolungamento del vano stesso.
Da questo punto di vista, la superficie della terrazza a livello, quasi sempre delimitata da parapetti, balaustre, ringhiere o muretti – indici di una ben precisa funzione di accesso e uso per gli utenti – rappresenta una parte integrante strutturalmente e funzionalmente a favore del proprietario che può pertanto praticarla e fruire di ulteriori comodità rispetto all’appartamento al quale sia collegata.
Lastrico solare: cosa si può fare?
Si potrebbe prendere in considerazione l’idea della trasformazione del lastrico solare in terrazzo. L’intervento per costruire la terrazza avvantaggerebbe il proprietario dell’abitazione posta a livello o alcuni condòmini, anche se preliminarmente occorre il permesso di costruire per il cambio di destinazione d’uso.
A ribadirlo è il TAR della Campania con la sentenza numero 2753 del 27 novembre 2023, in base alla quale un lastrico solare adibito a terrazza, costituendo una ristrutturazione edilizia, necessita di un apposito titolo abilitativo che non può essere né la semplice Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA), né la comunicazione di inizio dei lavori di cui all’ex articolo 6 del DPR 380 del 2001.
Chi è il proprietario della terrazza condominiale
Anche dal punto di vista della proprietà si rileva una differenza fondamentale tra i due termini. Rifacendosi all’articolo 1117 del Codice civile, il lastrico solare condominiale può considerarsi come una parte comune.
Pertanto, la sua proprietà è, di regola, condivisa tra tutti i condomini. Tuttavia, lo stesso Codice civile, all’articolo 1126, prevede che il lastrico solare possa essere adibito a uso esclusivo di uno o più condomini, a patto che questo utilizzo risulti nel titolo di proprietà dell’immobile e sia richiamato nel regolamento condominiale approvato dall’assemblea.
A chi spettano le spese di manutenzione
Anche se utilizzato in maniera esclusiva da uno o più condòmini e rappresentando, quindi, un lastrico solare non condominiale, la superficie non perde la sua funzione di protezione dell’intero edificio. Per questo motivo, il diritto all’utilizzo esclusivo trova un limite proprio nel soddisfacimento di questa funzione che determina, pertanto, anche la suddivisione delle spese di manutenzione.
Nel caso in cui il lastrico solare sia considerato come parte comune del condominio, le eventuali spese di manutenzione e di ristrutturazione si dividono tra tutti i condomini sulla base delle proporzioni determinate nelle tabelle millesimali.
Chi paga i danni da infiltrazione del lastrico solare
Ribadendo che la terrazza consente ai condòmini di affacciarsi o di trarne altre utilità, eventuali spese di riparazione della stessa sono a carico di tutti i condòmini in base ai rispettivi millesimi. Nel caso in cui la terrazza sia attribuita in uso esclusivo a uno dei condòmini, quest’ultimo è tenuto a concorrere per un terzo alle spese di riparazione. Il restante è a carico degli altri condòmini in base ai rispettivi millesimi.
Il criterio fissato dall’articolo 1126 del Codice civile sussiste anche per il pagamento dei danni da infiltrazione del lastrico solare, deteriorato per difetto di manutenzione, cagionati al proprietario dell’appartamento sottostante.
I soggetti ai quali richiedere i danni
Tuttavia, tra i soggetti ai quali il proprietario dell’appartamento sottostante può richiedere i danni per infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare, rientra sia il colui che abbia l’uso esclusivo della terrazza, sia il condominio, nella persona dell’amministratore.
Dal momento che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia”, quanto prevede l’articolo 2051 del Codice civile vale sia nei confronti del proprietario della terrazza sovrastante per il nesso esistente tra la cosa custodita e il danno arrecato, che verso gli altri condomini per la parte di terrazzo che funge da lastrico solare.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.