Di chi è la responsabilità nel caso di infiltrazioni dal lastrico solare
Le infiltrazioni provenienti da lastrici solari e terrazze a livello si configurano tra le questioni più complesse sotto il profilo dell’individuazione dei soggetti responsabili. Il problema nasce dalla natura “ibrida” di tali beni: da un lato, infatti, essi possono essere attribuiti in proprietà o in uso esclusivo ad un singolo condomino; dall’altro, continuano a svolgere una funzione essenziale di copertura dell’edificio, con evidenti ricadute sull’interesse collettivo.
Proprio questa duplicità di funzioni ha determinato, nel tempo, un’evoluzione giurisprudenziale significativa, volta a superare una lettura meramente interna dei rapporti condominiali e a privilegiare, invece, la tutela del soggetto danneggiato. In tale contesto, il fenomeno delle infiltrazioni non può più essere affrontato esclusivamente in termini di ripartizione delle spese, ma deve essere inquadrato nella più ampia prospettiva della responsabilità civile.
Ripartizione delle spese per il lastrico solare: il quadro normativo
Per comprendere il quadro normativo di riferimento, è necessario partire dall’art. 1126 cod. civ.., che disciplina la ripartizione delle spese relative al lastrico solare ad uso esclusivo. La norma stabilisce che tali spese devono essere sostenute per un terzo dal titolare dell’uso esclusivo e per i restanti due terzi dai condomini cui il lastrico funge da copertura.
Tuttavia, questo criterio non è stato concepito per regolare i rapporti con il terzo danneggiato, bensì per disciplinare i rapporti interni tra i condomini. Ed è proprio su questo punto che si innesta il ruolo dell’art. 2051 cod. civ., che introduce una forma di responsabilità oggettiva fondata sul rapporto di custodia.
In presenza di infiltrazioni, il lastrico solare viene infatti considerato una “cosa in custodia”, con la conseguenza che risponde del danno chi ha il potere di controllo e gestione del bene. Tale potere può essere distribuito tra più soggetti:
- il condominio, quale custode delle parti strutturali e degli elementi comuni;
- il proprietario o titolare dell’uso esclusivo, quale soggetto che utilizza direttamente la superficie;
- in taluni casi, il conduttore, che esercita un potere di fatto sul bene.
l superamento del criterio di riparto: la svolta delle Sezioni Unite
Il definitivo superamento della lettura tradizionale si è avuto con la nota pronuncia delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n. 9449 del 2016, che ha segnato un vero e proprio punto di svolta. In tale occasione, la Suprema Corte ha chiarito che il danno da infiltrazioni deve essere ricondotto nell’ambito della responsabilità extracontrattuale, con conseguente applicazione degli artt. 2051 e 2055 cod. civ.
Questo approdo interpretativo ha comportato un cambio di prospettiva radicale: il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 cod. civ. non incide più sul diritto del danneggiato al risarcimento, ma rileva esclusivamente nei rapporti interni tra i corresponsabili. In altre parole, il danneggiato non è tenuto a distinguere tra quota di responsabilità del condominio e quota del proprietario, potendo invece pretendere l’integrale ristoro del danno.
La responsabilità solidale: fondamento e presupposti
Il riconoscimento della responsabilità solidale tra più soggetti trova il suo fondamento nell’art. 2055 c.c., che disciplina il concorso di più autori nella produzione del danno. In presenza di infiltrazioni, tale concorso si verifica frequentemente, in quanto l’evento dannoso è spesso il risultato di una pluralità di fattori: difetti costruttivi, carenze manutentive, omissioni nella vigilanza o uso negligente del bene.
In questa prospettiva, la responsabilità del condominio si collega alla mancata manutenzione delle parti comuni, mentre quella del proprietario o dell’usuario esclusivo deriva dall’obbligo di custodia della superficie del lastrico. A questi si può aggiungere il conduttore, qualora il bene sia concesso in locazione, il quale risponde in ragione del potere di fatto esercitato sulla cosa.
Il tratto distintivo della solidarietà è che ciascuno dei responsabili può essere chiamato a rispondere per l’intero, senza che il danneggiato debba preoccuparsi della ripartizione interna delle responsabilità.
Il recente orientamento della Cassazione
Un’ulteriore e significativa conferma di questo orientamento è giunta con la sentenza della Corte di Cassazione, Sez. II, 28 aprile 2026, n. 11585. Il caso riguardava infiltrazioni causate da un sistema di smaltimento delle acque difettoso e dall’ostruzione del bocchettone di scarico, imputabili a più soggetti.
La Corte ha ribadito che, in presenza di un unico evento dannoso riconducibile a condotte concorrenti, opera il regime della responsabilità solidale, con la conseguenza che il danneggiato può chiedere l’intero risarcimento a ciascun corresponsabile. In particolare, è stato affermato che la limitazione prevista dall’art. 1126 cod. civ. non incide sul diritto del danneggiato, ma rileva soltanto nei rapporti interni tra i soggetti obbligati.
Come chiarito nella motivazione, la domanda risarcitoria deve essere intesa come volta a conseguire l’integrale ristoro da ciascuno degli obbligati, proprio in ragione del contributo causale di tutti alla produzione del danno.
La pronuncia assume rilievo anche perché estende la responsabilità al conduttore, valorizzando il suo ruolo di custode e la sua incidenza causale nella produzione dell’evento dannoso.
Il ruolo del conduttore
La posizione del conduttore merita un’attenzione particolare, poiché rappresenta uno degli aspetti più evolutivi della giurisprudenza recente. Se in passato la responsabilità veniva generalmente ricondotta al proprietario e al condominio, oggi si riconosce sempre più frequentemente che anche il conduttore può essere chiamato a rispondere.
Ciò accade perché il conduttore, pur non essendo proprietario, esercita un potere di fatto sulla cosa e, quindi, assume un obbligo di custodia. Tale obbligo si traduce nella necessità di vigilare sul corretto utilizzo della terrazza, evitando situazioni che possano compromettere il deflusso delle acque o favorire il verificarsi di infiltrazioni.
Nel caso esaminato dalla Cassazione nel 2026, la responsabilità del conduttore è stata individuata proprio nell’omessa vigilanza e nella mancata manutenzione, che hanno contribuito all’ostruzione del sistema di scarico e, quindi, alla produzione del danno.
Rapporti interni tra corresponsabili: il regresso
Se nei confronti del danneggiato opera la solidarietà, nei rapporti interni tra i corresponsabili torna ad assumere rilievo il criterio di riparto previsto dall’art. 1126 cod. civ. Ciò significa che il soggetto che ha risarcito integralmente il danno potrà agire in regresso nei confronti degli altri, chiedendo la restituzione delle rispettive quote.
Tale ripartizione, tuttavia, non è necessariamente rigida. Qualora sia possibile accertare un diverso grado di responsabilità tra i soggetti coinvolti, il giudice potrà modulare le quote in base all’effettivo contributo causale di ciascuno.
Infiltrazioni dal lastrico solare: chi citare in giudizio?
Dal punto di vista pratico, il riconoscimento della responsabilità solidale offre al danneggiato un importante vantaggio. Potrà infatti scegliere se agire contro uno solo dei responsabili o contro tutti, senza essere vincolato a individuare preventivamente le rispettive quote di responsabilità.
Questa impostazione semplifica notevolmente l’azione giudiziaria e garantisce una maggiore effettività della tutela. Al tempo stesso, impone alle parti convenute una strategia difensiva più articolata, che tenga conto della necessità di coinvolgere tutti i possibili corresponsabili e di regolare i rapporti interni attraverso eventuali azioni di regresso.
Conclusioni
L’evoluzione giurisprudenziale in materia di infiltrazioni da lastrico solare ha portato alla definizione di un modello di responsabilità che può essere efficacemente descritto come “a rete”. In questo modello, più soggetti sono chiamati a rispondere di un medesimo evento dannoso, ciascuno in ragione del proprio contributo causale.
Il principio che emerge con chiarezza è quello della piena tutela del danneggiato, che deve poter ottenere l’integrale risarcimento senza essere gravato dall’onere di districarsi tra i complessi rapporti interni al condominio.
La responsabilità solidale tra condominio, proprietario e conduttore rappresenta, dunque, il punto di equilibrio tra esigenze di tutela e ripartizione degli oneri, confermando una linea interpretativa ormai consolidata e ulteriormente rafforzata dalla più recente giurisprudenza di legittimità.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.