Devo pagare l’IMU se affitto una stanza della mia casa?
Affittare una stanza della propria abitazione è una soluzione che può avere implicazioni anche dal punto di vista fiscale. Uno degli aspetti da considerare riguarda l’IMU: la locazione parziale dell’immobile incide sul pagamento dell’imposta?
Viene in aiuto la giurisprudenza che ha recentemente fornito chiarimenti in merito.
Cosa significa abitazione principale
Prima di capire se in caso di locazione parziale di un immobile si paghi o meno l’IMU, è importante fornire qualche precisazione. L’IMU è l’Imposta Municipale Propria sugli immobili che non è dovuta sulle abitazioni principali. Per comprendere quando si paga l’IMU è necessario quindi partire da un concetto fondamentale: quello di abitazione principale. Ai fini fiscali, si considera tale l’immobile in cui il proprietario ha contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale, cioè il luogo in cui vive stabilmente.
Residenza anagrafica indica il luogo in cui una persona vive stabilmente e dove risulta ufficialmente iscritta nei registri dell’anagrafe. In pratica, corrisponde al luogo in cui il soggetto ha la propria dimora abituale e che viene dichiarato alle autorità per tutte le comunicazioni amministrative. Questo concetto è diverso dal domicilio, che può essere temporaneo e legato a esigenze lavorative, personali o di studio, e quindi modificabile più facilmente nel tempo.
IMU: si paga sull’abitazione principale?
Quindi sull’immobile adibito ad abitazione principale non si paga l’IMU. Tuttavia, esistono importanti eccezioni. L’esenzione non si applica infatti alle abitazioni considerate di lusso, ossia quelle classificate nelle categorie catastali:
- A/1 (abitazioni di tipo signorile);
- A/8 (ville);
- A/9 (castelli e immobili di pregio storico o artistico).
In questi casi, anche se si tratta dell’abitazione principale, l’imposta resta comunque dovuta.
IMU sulla casa in affitto: chi deve pagarla
In generale, l’IMU è sempre a carico del proprietario dell’immobile. Questo principio vale anche quando la casa è concessa in locazione. L’inquilino, infatti, non ha alcun obbligo di pagamento dell’imposta. Il soggetto passivo dell’IMU può essere il proprietario oppure, in alternativa, chi detiene un diritto reale sull’immobile, come l’usufruttuario o il concessionario di un’area demaniale.
Di conseguenza, l’IMU è dovuta dal proprietario su:
- seconde case date in affitto;
- immobili residenziali locati a terzi;
- locali commerciali come negozi, uffici o capannoni.
Cosa succede con l’IMU quando si mette in affitto una stanza
Può capitare che si fitti non l’intera abitazione, ma solo una stanza. In questo caso si parla di locazione parziale dell’immobile, una casistica sempre più diffusa, soprattutto nelle grandi città.
Se si affitta una stanza della casa in cui si vive per capire se si paga o meno l’IMU è utile far riferimento alla giurisprudenza. Secondo un orientamento ormai consolidato, questo tipo di affitto non comporta automaticamente la perdita dell’esenzione IMU. Questo principio è stato confermato in modo chiaro dalla Corte di Cassazione con la recente ordinanza n. 8236/2026.
La Corte ha chiarito che l’affitto di una parte dell’abitazione non comporta automaticamente la perdita dell’esenzione IMU, a condizione che il proprietario continui a risiedere e a vivere stabilmente nello stesso immobile. Secondo i giudici, la normativa di riferimento, cioè l’articolo 13 del decreto-legge n. 201 del 2011, non richiede che l’abitazione sia completamente nella disponibilità esclusiva del proprietario per poter beneficiare dell’agevolazione. La Corte evidenzia anche che l’amministrazione finanziaria dispone comunque di strumenti adeguati per verificare l’effettiva residenza e dimora del contribuente, così da evitare possibili comportamenti elusivi e garantire il corretto pagamento dell’imposta.
Se il proprietario quindi decide di affittare una parte della propria abitazione, ad esempio una stanza a uno studente o a un lavoratore, non perde automaticamente i requisiti previsti dalla legge. Non esiste infatti una disposizione che imponga che l’immobile debba essere utilizzato in via esclusiva dal proprietario o dal suo nucleo familiare. Un caso tipico è quello di chi possiede un appartamento di più stanze, ne utilizza una parte per sé e concede in affitto le altre. Finché il proprietario continua a vivere stabilmente nell’abitazione e mantiene la residenza anagrafica nello stesso immobile, questo continua a essere considerato abitazione principale e non è soggetto a IMU.
Quando scatta l’esenzione dall’IMU
Ricapitolando, in caso di affitto di una sola stanza di un immobile adibito ad abitazione principale dal proprietario, quest’ultimo può fruire dell’esenzione dall’IMU quando sono presenti tutte queste condizioni:
- il proprietario mantiene la residenza anagrafica nell’immobile;
- il proprietario continua a vivere stabilmente nell’abitazione;
In questi casi, anche se una stanza è concessa in locazione, la casa continua a essere considerata abitazione principale e non è soggetta all’IMU.
Affitto stanza: quando l’IMU è dovuta
La situazione cambia completamente quando il proprietario non abita più nell’immobile. Se, ad esempio, si trasferisce altrove e affitta la casa interamente o comunque ne perde l’utilizzo abituale, viene meno il requisito della dimora principale. In questi casi, l’immobile non può più essere considerato abitazione principale e diventa soggetto a IMU secondo le regole ordinarie previste per le seconde case. È importante sottolineare che ciò che conta non è solo la presenza di un contratto di locazione, ma l’effettivo utilizzo dell’immobile nella vita quotidiana.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.