Come funziona il rent to buy
Con la disciplina prevista dal Decreto Legge 133/2014 (cosiddetto “Sblocca Italia”), convertito in legge nel mese di novembre dello stesso anno (Legge 164/2014), la formula dell’acquisto con riscatto è stata disciplinata in modo specifico.
Che cos’è il rent to buy
Il rent to buy è un’alternativa al tradizionale contratto di locazione e al contratto di compravendita immobiliare o, meglio, rappresenta la “fusione” tra queste due forme contrattuali.
Il proprietario consente al futuro acquirente di utilizzare l’immobile da subito, prevedendo la successiva possibilità di acquisto al conduttore.
Il contratto, quindi, si articola in due fasi: la prima è, di fatto, simile alla locazione, ma il canone pagato si compone di due parti:
- una per il godimento dell’immobile
- l’altra in conto al prezzo per l’acquisto (parte in “conto capitale”).
Mentre la prima fase è sempre prevista, la seconda, cioè quella della compravendita dell’immobile, è solo eventuale.
Non esiste, infatti, un obbligo reciproco di vendere o acquistare, ma solo il diritto del conduttore all’acquisto dell’immobile dopo un periodo di tempo prefissato.
Se, a quella scadenza, il conduttore decide di acquistare l’immobile, tutta la parte dei canoni pagati in “conto capitale” sarà imputata al prezzo di vendita.
È bene che il contratto di rent to buy sia trascritto nei registri immobiliari, perché questo garantirà il conduttore / futuro acquirente rendendo il contratto opponibile ai terzi e rilevando, così, come un preliminare di compravendita
Quando conviene
È importante considerare che solo una parte dei pagamenti periodici eseguiti prima dell’acquisto coprono una parte del prezzo.
Il contratto di rent to buy è indicato quando abbiamo già una solida idea circa il nostro futuro acquisto, perché in caso contrario il conduttore anticipa delle somme che gli saranno rimborsate senza interessi.
Gli interessi spetteranno, invece, nel caso in cui sia il proprietario ad opporsi al trasferimento di proprietà.
Aspetti fiscali legati al rent to buy
Sino al trasferimento della proprietà, gli aspetti fiscali sono del tutto assimilabili a quelli della locazione.
Sono, quindi, in carico al proprietario le imposte dirette come IRPEF e IMU, mentre è a carico del conduttore/futuro acquirente la TaRi.
Con l’esercizio del diritto di acquisto saranno dovute, dall’acquirente, le imposte sulla compravendita immobiliare secondo le regole consuete che prevedono le agevolazioni “prima casa”, se spettanti.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.