Si può vendere solo il 50% di una casa cointestata?
Per vendere il 50% di una casa cointestata non è obbligatorio chiedere il permesso degli altri comproprietari.
La casa coniugale, quasi sempre, è cointestata e vede i due coniugi proprietari al 50%. Può succedere che la coppia non vada più d’accordo e, magari, abbia vedute diverse sulla destinazione dell’immobile. A chi si chiede “posso vendere il 50% della mia casa“, cosa bisogna rispondere? In linea di principio è possibile affermare che la comproprietà non dura in eterno: ogni comproprietario ha la possibilità di cedere la sua parte anche a un estraneo. Senza nemmeno essere obbligato ad avvisare l’altro comproprietario.
Come cedere il 50% di un immobile
In caso di divorzio, una delle pratiche da gestire è quella della divisione o dell’eventuale messa in vendita della casa cointestata tra i coniugi. Problema simile potrebbe coinvolgere eventuali eredi, che non trovano un accordo sulla vendita di un immobile ereditato.
A fronte di questi problemi la normativa permette ai comproprietari di mettere in vendita il 50% della casa o una porzione di essa, senza necessariamente coinvolgere gli altri comproprietari. Tendenzialmente sono due le soluzioni che i diretti interessati possono adottare per uscire da una spiacevole impasse.
Vendere il 50% della proprietà indivisa
Dopo aver fatto la valutazione dell’immobile, la prima soluzione è costituita dalla possibilità di vendere il 50% della proprietà indivisa. In un certo senso si vende solo una sorta di ideale, perché sull’immobile oggetto dell’operazione si formano due diritti di proprietà in capo a due soggetti diversi, ma che, pragmaticamente parlando, si realizzano contemporaneamente. Uno non esclude l’altro.
In altre parole sullo stesso bene si realizza una comproprietà, che lo coinvolge nella sua interezza. Questo significa che ogni singolo comproprietario ha la possibilità di utilizzare tutto l’immobile e, soprattutto, non può impedire all’altro di fare la stessa cosa. Che siano ex coniugi o due perfetti estranei, devono per forza accettare una sorta di convivenza nell’uso della casa.
Questo tipo di comproprietà, volendo, può essere regolamentata attraverso un patto tra le parti, che regoli l’utilizzo dell’immobile, un po’ come accade con le multiproprietà. Possono essere definiti dei turni o possono essere realizzati degli spazi separati, laddove sia possibile.
Divisione materiale della casa
La seconda soluzione che si può adottare è quella di dividere materialmente la casa. Sempre che questo sia possibile tecnicamente. In questo caso è necessario chiamare un tecnico e una ditta tecnica, che provvederanno a separare l’immobile in due unità indipendenti. Verranno accatastate separatamente e avranno i servizi autonomi. Ci saranno infatti:
- due porte d’ingresso;
- utenze di luce, acqua e gas separate;
- tubature indipendenti;
- bagni;
- cucina.
Questo significa che da un immobile più grande se ne dovranno ricavare due più piccoli. Il passo successivo è quello di suddividere la proprietà esclusiva tra quelli che, a questo punto, sono diventati degli ex comproprietari.
Come posso vendere la metà della mia casa al mio coniuge?
Come qualsiasi altra operazione commerciale, anche vendere velocemente un immobile tra due coniugi è possibile. Anche quando coinvolge unicamente la metà della casa. In questo caso, però, è necessario procedere con alcuni distinguo, determinati dal regime fiscale che i coniugi hanno scelto: la comunione dei beni o la separazione dei beni.
Nel primo caso i coniugi condividono tutti i beni, compresi quelli che sono stati acquistati prima delle nozze; nel secondo caso le proprietà rimangono separate.
La vendita del 50% della casa al coniuge, in entrambi i casi, è permessa, anche se risulta rara. In passato non era possibile farlo, perché l’articolo 782 del Codice Civile prevedeva che, durante il matrimonio, i coniugi non potessero farsi reciprocamente delle liberalità, salvo quelle che fossero conformi agli usi. La sentenza n. 91/73 della Corte Costituzionale ha abrogato questo articolo, perché ritenuto illegittimo.
Coniugi in separazione dei beni
Quando si vuole vendere il 50% della casa al coniuge in separazione dei beni è opportuno prestare attenzione solo a un dettaglio. L’operazione è possibile quando non è mirata a sottrarre l’immobile a potenziali creditori o agli eredi.
I due coniugi, infatti, rispondono ognuno per i propri debiti e questo tipo di passaggio potrebbe nascondere la volontà di sottrarre agli eventuali creditori un bene da pignorare. Gli eredi potrebbero invece impugnare l’atto di cessione nel momento in cui dovessero riuscire a dimostrare che si tratta di un illecito a loro discapito.
Vendere la casa coniugale dopo il divorzio
La vendita della casa coniugale dopo il divorzio può costituire uno dei passi più importanti per dividere i beni. Nel caso in cui la coppia abbia optato per la separazione dei beni e l’immobile dovesse appartenere esclusivamente ad uno dei due, non ci sono particolari problemi nell’effettuare la vendita.
Qualche intoppo ci potrebbe essere quando ci sono dei figli con affido del tetto coniugale da parte di un giudice: in questo caso diventa leggermente più difficile riuscire a vendere l’immobile, sempre che le parti non riescano a trovare un accordo che soddisfi tutti.
Come vendere una casa cointestata con mutuo
Per poter mettere in vendita una casa cointestata con un mutuo è necessario ottenere il consenso di tutti i proprietari. L’operazione può essere conclusa in diversi modi. Indubbiamente la strada più semplice da percorrere è quella di estinguere anticipatamente il mutuo. Ma è anche possibile che l’acquirente si accolli il mutuo.
Le opzioni per la vendita della casa in comproprietà, in questo caso sono le seguenti:
- si estingue anticipatamente il mutuo: con il ricavato della vendita si salda il mutuo e si libera l’immobile dall’ipoteca;
- accollo del mutuo da parte dell’acquirente: quest’ultimo si assume tutti gli obblighi del finanziamento;
- si modificano gli intestatari del mutuo: si cambiano i nomi dei debitori con la banca. Questa, però, è una procedura complessa, che richiede l’approvazione della banca.
*Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.