L’amministratore con la nuova riforma avrà più tempo per recuperare le spese condominiali non pagate
A novembre 2025 è stata presentata alla Camera dei Deputati la proposta di legge n. 2692 per la modifica di alcune disposizioni del Codice civile in materia di condominio negli edifici. A circa 13 anni dall’ultima riforma generale, la nuova proposta interviene su diversi aspetti della disciplina condominiale.
In questo articolo analizziamo le modifiche alla disciplina dei creditori del condominio e del recupero dei crediti nei confronti dei singoli condomini.
Recupero dei crediti dal conto corrente condominiale: cosa prevede la proposta
La proposta prevede anzitutto la modifica del comma 2 dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Salta subito all’attenzione la possibilità riconosciuta ai creditori del condominio di agire direttamente sul conto corrente condominiale, ad esempio procedendo al pignoramento.
Una possibilità che ha scatenato la reazione di parte degli addetti ai lavori e di alcuni esponenti politici. Secondo i più critici, la norma penalizzerebbe i condòmini in regola con i pagamenti. Sono soprattutto loro, infatti, a versare sul conto condominiale e, dunque, a farsi carico anche dei debiti dei condòmini morosi.
In realtà, già adesso il conto corrente condominiale può essere aggredito direttamente dai creditori del condominio, senza necessità di preventiva escussione dei singoli morosi. Tuttavia, alcuni giudici hanno espresso dubbi in passato. Consentire di agire direttamente sul conto condominiale, secondo alcuni, significherebbe violare le norme attualmente vigenti.
La disciplina attuale prevede, infatti, che quando il condominio non paga un creditore, quest’ultimo deve agire prima nei confronti dei singoli condòmini morosi (cioè non in regola con i pagamenti delle spese condominiali). Solo dopo, se non riesce a recuperare tutto il suo credito, può agire anche nei confronti dei altri condòmini in regola con i pagamenti.
Ma si tratta di una tesi ormai superata. Da tempo la giurisprudenza ammette il pignoramento diretto del conto corrente condominiale da parte dei creditori del condominio (ovviamente muniti di titolo esecutivo). Pertanto, se confermata, la norma proposta sembrerebbe limitarsi a recepire un orientamento giurisprudenziale già consolidato.
Condòmini in regola con i pagamenti
Il testo della proposta stabilisce poi che – in caso di incapienza del conto corrente condominiale, e solo dopo l’infruttuosa escussione dei condòmini morosi – i creditori del condominio possano agire per il credito residuo anche nei confronti dei condòmini in regola con i pagamenti.
Esattamente come accade oggi, ma questa volta con una tutela maggiore rispetto al passato: i condomini in regola con i pagamenti risponderanno del debito soltanto “in proporzione alla quota di partecipazione alla spesa”, cioè in ragione della sua quota millesimale e non più per intero.
Azione di regresso
La proposta di legge riconosce poi, espressamente, ai condomini in regola con i pagamenti, costretti a pagare i debiti del condominio, il diritto di regresso nei confronti dei condomini morosi.
Il diritto di regresso, in realtà, è già esercitabile per recuperare le somme dai condomini morosi. Questo, però, nella pratica, significa che i condomini “virtuosi” potrebbero ritrovarsi – come spesso accade – a dover “anticipare” delle somme per conto dei condomini non in regola con i pagamenti, per poi doverle recuperare attraverso azioni legali lunghe e costose. Un meccanismo che, secondo i più critici, finisce per premiare i “furbetti” del condomino.
Più tempo per agire contro i condòmini morosi
Un punto importante della riforma in tema di morosità riguarda l’allungamento dei tempi per la riscossione coatta degli oneri condominiali nei confronti dei condòmini morosi.
Il nuovo comma 9 dell’art. 1129 c.c. prevede infatti che – salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea – l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati, non più entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, bensì “entro sei mesi dall’approvazione del rendiconto relativo all’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”, approvazione che è da tenersi, secondo i nuovi termini, “entro centottanta giorni dalla fine dell’esercizio” (nuovo n. 10 art. 1130 c.c.)
Questo vuol dire che l’amministratore di condominio sarà tenuto ad inviare i decreti ingiuntivi non più dopo 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio, bensì dopo la successiva approvazione del rendiconto, che dovrà avvenire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Avrà, dunque, molto più tempo a disposizione per agire efficacemente contro i morosi.
Il pagamento ai creditori libera dagli obblighi verso il condominio
Infine, la proposta di legge introduce un nuovo comma all’art. 1129 c.c., in base al quale:
il condomino che esegue pagamenti in favore del creditore del condominio non è liberato dall’obbligo di versare i contributi al condominio, salvo il caso di cui all’articolo 63, secondo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
Il che vuol dire che il singolo condomino che, in base al meccanismo che abbiamo esaminato, è costretto a pagare i debiti del condominio ai terzi creditori, è liberato dall’obbligo di versare i contributi al condominio per la quota corrispondente. Una sorta di compensazione a favore dei condomini.
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