Si perdono le agevolazioni prima casa quando l’immobile è affittato?
Si può ottenere l’agevolazione prima casa se si possiede già un immobile nello stesso Comune, ma lo si è dato in affitto? Sul punto è intervenuta la Cassazione, che – con l’ordinanza n. 3596 del 17 febbraio 2026 – ha chiarito quando si perde il beneficio fiscale e cosa si intende per “pre-possidenza” e “inidoneità oggettiva”. Vediamo dunque quando è possibile avvalersi del beneficio fiscale e quando invece esso è precluso.
Prima casa affittata, cosa accade all’agevolazione fiscale
Con l’ordinanza 3596, la Cassazione ha stabilito che non è possibile beneficiare dell’agevolazione prima casa se il contribuente è già titolare del diritto di proprietà di un’altra abitazione, nello stesso Comune, anche quando essa sia concessa in locazione. In sostanza, il fatto che l’immobile pre-posseduto sia locato a terzi non integra una inidoneità oggettiva dell’unità immobiliare idonea a giustificare l’applicazione dell’agevolazione in questione anche al successivo acquisto immobiliare.
La presenza di un conduttore non rende dunque tale abitazione “oggettivamente inidonea” a essere abitata. Ne consegue che, acquistando un’altra casa, non è possibile avvalersi delle agevolazioni. In pratica, la prima casa affittata fa perdere il diritto all’agevolazione fiscale.
Affitto e prima casa, cosa ha precisato la Cassazione
La Cassazione ha chiarito che l’agevolazione per l’acquisto della prima casa non può essere ottenuta né dal contribuente già titolare del diritto di proprietà di una casa ubicata nello stesso Comune nel quale è situata l’abitazione oggetto di acquisto, né dal contribuente che in tutta Italia sia già titolare del diritto di proprietà di una casa comprata con l’agevolazione prima casa.
Pre-possidenza della prima casa
Essere titolare, nello stesso Comune, del diritto di proprietà di un’altra casa indisponibile perché data in locazione non configura una situazione di mancanza di pre-possidenza.
Differenza tra impedimento temporaneo e inidoneità oggettiva
In particolare, la Cassazione ha chiarito che “l’indisponibilità derivante da un contratto di locazione è un impedimento solo temporaneo, conseguente a una precisa scelta effettuata del proprietario, per la ragione che egli ha destinato l’abitazione a un uso incompatibile con l’utilizzo abitativo da parte del proprietario stesso”.
Questo impedimento solo temporaneo non rappresenta una “inidoneità oggettiva” che impedisce l’utilizzo dell’immobile come abitazione indipendentemente dalla volontà del proprietario.
L’impossibilità di abitare una casa locata non è una situazione che deriva da un fattore oggettivo, è una situazione che deriva da una specifica scelta dal proprietario. Di conseguenza, l’immobile pre-posseduto nello stesso Comune non può essere ritenuto non idoneo ad essere abitato. Non è dunque possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali per acquistare un’altra casa.
Secondo l’orientamento di legittimità, non rientra nel concetto di “inidoneità oggettiva”, rilevante ai fini della spettanza dell’agevolazione prima casa, l’indisponibilità giuridica di carattere meramente temporaneo dipendente dalla volontà e discrezionale scelta del soggetto, come quella derivante dalla locazione a terzi dell’immobile posseduto nel medesimo Comune.
Non c’è dunque l’inidoneità oggettiva dell’immobile quando la sua indisponibilità scaturisce dalla concreta destinazione d’uso dell’immobile impartita, mediante contratto di locazione, dal proprietario. Di conseguenza, non è possibile chiedere nuovamente i benefici prima casa, invocando l’inidoneità, se si è proprietari di un’abitazione locata a terzi; così come non è possibile usufruire dell’agevolazione se si è usata in concreto l’abitazione pre-posseduta come studio professionale.
Quando si perdono le agevolazioni prima casa?
Come spiegato dalla guida fiscale dell’Agenzia delle Entrate, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa si perdono se:
- le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;
- l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
- non si sposta la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
- entro i due anni dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni prima casa.
Come evitare la perdita delle agevolazioni prima casa
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa non si perdono quando, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:
- il contribuente acquista un immobile situato in uno Stato estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che l’immobile acquistato è stato adibito a dimora abituale;
- il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un fabbricato (non rientrante nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) da adibire ad abitazione principale. Non è necessario che il fabbricato sia ultimato. È sufficiente che lo stesso, entro l’anno, acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Per evitare di incorrere nella decadenza, deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unità e deve essere stata completata la copertura;
- il contribuente costruisce un altro immobile a uso abitativo su un terreno di cui sia già proprietario al momento della cessione dell’immobile agevolato.
Questo contenuto ha scopo informativo e gratuito e non ha valore prescrittivo.