Morosità e subaffitto: chi deve pagare?
Coloro che sono affitto e chi sta vivendo in subaffitto sono entrambi responsabili, in linguaggio giuridico si direbbe in solido, per i debiti di chi ha affittato per primo e poi ha subaffittato ad altri.
La Corte di Cassazione lo ha deciso, precisando che il proprietario dell’immobile può esigere la somma dal primo inquilino o da colui il quale è subentrato con morosità(previa messa in mora del primo inquilino), sia nel caso di affitto commerciale che di affitto a uso abitativo.
Il primo inquilino può esonerare quello cui cede il contratto di locazione accollandosi l’intera ed esclusiva responsabilità dei debiti in sospeso ed il proprietario dell’immobile può rinunciare ai suoi crediti (la Cassazione precisa che «nel caso di cessione del contratto di locazione d’immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione è onere del conduttore cedente provare l’esistenza della dichiarazione con cui il locatore lo abbia liberato dalla responsabilità sussidiaria per l’ipotesi in cui il cessionario non adempia alle obbligazioni assunte»).
Il mancato pagamento del canone d’affitto può dar luogo a sfratto una volta trascorri 20 giorni dalla scadenza del termine del pagamento, in base alla legge 392/1978. Secondo una recente sentenza del tribunale di Genova nei confronti di un inquilino moroso per 2150 euro (il caso non riguardava un subaffitto), il mancato pagamento costituisce infatti causa di risoluzione del contratto.
Il subaffitto è sempre consentito per locazioni commerciali, per i quali la legge stabilisce che non occorre il consenso del proprietario dell’immobile purché insieme al contratto d’affitto venga insieme ceduta o locata l’azienda che opera nell’immobile affittato. L’inquilino (azienda) che cede l’affitto deve comunque darne comunicazione al locatore (cioé al proprietario dell’immobile) con lettera raccomandata con avviso di ricevimento ed il locatore può opporsi, per gravi motivi, entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione. Qualora chi è subentrato non paghi l’affitto, il locatore può agire contro il cedente (salvo che questi abbia espressamente liberato da ogni obbligo il nuovo entrato).
Il subaffitto di immobili a uso abitativo dev’essere espressamente previsto nel contratto d’affitto, mentre è sempre possibile il subaffitto di una o più camere anche se non previsto nel contratto, previa comunicazione al proprietario dell’immobile.
